12 Điều Khoản Quan Trọng Trong Hợp Đồng Thi Công Xây Dựng – Tránh Tranh Chấp & Bảo Vệ Nhà Thầu

Luật sư Nguyễn Thanh Trung – Luật sư điều hành HT Legal VN
“Đúng vai – Đúng quyền – Ứng xử đúng luật”

Chi tiết 12 điều khoản quan trọng trong Hợp đồng thi công xây dựng giúp bảo vệ quyền lợi nhà thầu: từ thanh toán, nghiệm thu, bảo hành đến xử lý vi phạm – Góc nhìn thực tiễn từ Luật sư Nguyễn Thanh Trung, HT Legal VN.

Hợp đồng thi công xây dựng là nền tảng pháp lý quan trọng nhất giữa nhà thầu và chủ đầu tư. Tuy nhiên, trên thực tế, rất nhiều hợp đồng lại được soạn theo mẫu chung, thiếu chi tiết, dẫn đến rủi ro và tranh chấp nghiêm trọng.

Dưới góc nhìn thực tiễn từ Luật sư Nguyễn Thanh Trung – Giám đốc điều hành HT Legal VN, bài viết này tổng hợp 12 điều khoản trọng yếu mà bất kỳ nhà thầu hay đơn vị thi công nào cũng cần lưu ý, nhằm bảo vệ quyền lợi và tránh thiệt hại pháp lý về sau..

1. Khối lượng, chất lượng, chủng loại vật tư – Phải ràng buộc bằng hồ sơ kỹ thuật

– Bảng báo giá, bản vẽ, bảng mô tả kỹ thuật phải là phần không thể tách rời của hợp đồng.

– Liệt kê vật tư chi tiết theo Tiêu chuẩn Việt Nam (TCVN), tránh chủ đầu tư yêu cầu thay đổi tùy tiện mà không điều chỉnh đơn giá.

– Mọi thay đổi phải báo trước, ghi cụ thể như 15 ngày (hoặc thời gian khác phù hợp) và xác nhận bằng văn bản.

Thực tiễn: Một nhà thầu từng lỗ 2,3 tỷ vì chủ đầu tư tự cắt hạng mục mà không lập biên bản – do thiếu ràng buộc trong hợp đồng, đến khi tranh cãi thì lại không đủ cơ sở để ràng buộc trách nhiệm, việc lấy lý do để chậm thanh toán thôi cũng đã gây thiệt hại nghiêm trọng cho nhà thầu.

2. Điều kiện thanh toán – Rõ ràng, có chế tài chậm trả

– Ghi rõ từng đợt thanh toán, % giá trị, điều kiện giải ngân cụ thể.

– Bổ sung rõ điều khoản thanh toán, thời hạn như “Chủ đầu tư phải thanh toán trong vòng 15 ngày làm việc sau khi nhận đủ hồ sơ hợp lệ”, càng cụ thể càng tốt.

– Nếu thanh toán chậm: Áp dụng lãi phạt …%/ngày hoặc mức thỏa thuận cụ thể khác.

Thực tiễn: Chỉ cần nhà thầu bị chậm thanh toán vì bất kỳ lý do gì là đã gây ra sự “nghẽn dòng tiền” và rõ ràng khiến cho sức khỏe tài chính của doanh nghiệp gặp vấn đề bất lợi. Chưa kể, nếu không có mức chế tài chậm trả phù hợp thì thiệt hại sẽ còn nặng nề hơn.

3. Hồ sơ nghiệm thu – Rõ người, rõ quyền ký

– Ghi rõ tên, chức vụ người có quyền nghiệm thu, bộ phận, trách nhiệm.

– Thời gian phản hồi nghiệm thu không quá 7 ngày hoặc thời gian khác phù hợp.

– Quá thời hạn → coi như nghiệm thu đạt hoặc thỏa thuận khác cụ thể và dứt điểm nhằm tránh kéo dài.

Lưu ý: Rất nhiều tranh chấp hợp đồng thi công xây dựng có hồ sơ nghiệm thu rất sơ sài và không hợp lý, thậm chí còn thiếu chữ ký của người có thẩm quyền hoặc người ký không có quyền dẫn đến bị Tòa án bác yêu cầu khởi kiện. Lý do thường là do chủ quan vì tin tưởng hoặc không coi trọng khâu kiểm tra, rà soát pháp lý sau khi ký kết hợp đồng.

4. Thay đổi thiết kế – Không có phụ lục, không thi công

– “Mọi thay đổi thiết kế/vật tư phải lập phụ lục và ký xác nhận trước khi thi công”.

– Có điều khoản ràng buộc, ví dụ như: Nếu không phản hồi sau 5 ngày → nhà thầu được quyền tạm dừng hạng mục và yêu cầu bồi thường hoặc nội dung có lợi khác…

Thực tiễn: Nhà thầu thi công theo “lệnh miệng” của người quản lý từ phía chủ đầu tư tại Tp. Hồ Chí Minh rồi bị từ chối thanh toán hơn 1 tỷ đồng. Tranh chấp kéo dài với nhiều chi phí mất mát kèm theo.

5. Bàn giao mặt bằng – Có chậm có phạt, có gia hạn tiến độ

– Nếu giao trễ >7 ngày hoặc thời hạn khác cụ thể:

+ Chủ đầu tư bồi thường chi phí (0.1% giá trị hợp đồng/ngày hoặc mức khác phù hợp)

+ Tiến độ thi công được kéo dài tương ứng

+ Thỏa thuận khác nhằm đảm bảo trách nhiệm và chi phí cơ hội.

Lưu ý: Chụp hình, quay video hiện trạng mặt bằng để làm chứng cứ.

6. Quyền tạm dừng & chấm dứt do lỗi chủ đầu tư

Ba bước xử lý:

– Bước 1: Thông báo vi phạm

– Bước 2: Tạm dừng thi công sau 7 ngày (hoặc thời hạn khác) nếu không khắc phục

– Bước 3: Chấm dứt hợp đồng sau 15 ngày (hoặc thời hạn khác) nếu vẫn vi phạm

Lưu ý: Theo Điều 113 Luật Xây dựng 2014 (sửa đổi, bổ sung 2016, 2018, 2019, 2020, 2024): Nhà thầu có quyền dừng thi công xây dựng khi có nguy cơ gây mất an toàn cho người và công trình hoặc bên giao thầu không thực hiện đúng cam kết trong hợp đồng.

7. Biện pháp bảo đảm thanh toán – Càng rõ càng vững

– Bảo lãnh ngân hàng: 10–15% (ngân hàng lớn, thời hạn thi công + 6 tháng) hoặc mức khác

– Ký quỹ tạm ứng: 20–30%, tài khoản phong tỏa chung hoặc thỏa thuận khác

– Cầm cố tài sản: Với dự án rủi ro cao

Lưu ý: Các bên được thỏa thuận biện pháp bảo đảm phù hợp, đặc biệt các dự án có thời gian thi công kéo dài qua nhiều năm.

8. Không bù trừ với hợp đồng khác

– “Thanh toán theo hợp đồng này không được bù trừ với nghĩa vụ từ hợp đồng khác, trừ khi có thỏa thuận riêng”.

Lưu ý: Đây là chiêu phổ biến để chủ đầu tư “giam tiền” gói này để ép điều kiện gói khác. Nên nhà thầu/ đơn vị thi công phải xác định rõ quyền, nghĩa vụ trong hợp đồng xây dựng.

9. Trách nhiệm bảo hành – Giới hạn rõ ràng

Chỉ bảo hành nếu: Do lỗi thi công; Có giám định kỹ thuật xác nhận.

Không bảo hành nếu: Thiên tai, sự cố khách quan; Vận hành sai quy trình; Hao mòn tự nhiên

Lưu ý: Theo khoản 1, Điều 4 Thông tư 12/2021/TT-BXD (sửa đổi, bổ sung 2024, 2025):

“1. Thời hạn bảo hành tối thiểu đối với công trình xây dựng được quy định như sau:

a) Không ít hơn 24 tháng đối với nhà ở riêng lẻ và công trình cấp 3 trở lên; không ít hơn 12 tháng đối với các công trình còn lại.

b) Đối với kết cấu chính của công trình (cột, dầm, mặt sàn, tường, mái…) tối thiểu là 60 tháng đối với nhà chung cư, công trình công cộng từ cấp 3 trở lên;

c) Đối với các hạng mục, bộ phận công trình, thiết bị lắp đặt vào công trình có yêu cầu bảo hành như hệ thống cơ, điện, hoàn thiện…, thời hạn tối thiểu là 24 tháng đối với công trình cấp I, cấp đặc biệt; 12 tháng đối với các công trình còn lại.”

Ngoài ra: Thời hạn bảo hành cụ thể còn phụ thuộc vào cấp công trình và loại hình công trình, bạn cần đối chiếu với quy mô công trình thực tế để xác định cho phù hợp.

10. Nhà thầu phụ – Quản lý rủi ro liên đới

– Phải được chủ đầu tư phê duyệt năng lực bằng văn bản

– Biên bản nghiệm thu riêng, quy định phạm vi trách nhiệm độc lập

Kinh nghiệm: Quy định rõ Trách nhiệm riêng, liên đới trong hợp đồng cụ thể.

CÁC ĐIỀU KHOẢN BỔ SUNG QUAN TRỌNG

11. Sự kiện bất khả kháng

– Định nghĩa rõ: thiên tai, dịch bệnh, cấm vận, chính sách bất ngờ v.

– Thông báo trong 48h, chia sẻ rủi ro và chi phí

12. Bảo hiểm xây dựng

– Chủ đầu tư: Bảo hiểm công trình

– Nhà thầu: Bảo hiểm nghề nghiệp

– Phân chia rõ phạm vi trách nhiệm

13. Giải quyết tranh chấp

– Hòa giải trước | Trọng tài VIAC, PIAC .. (nếu >2 tỷ hoặc tùy mức) | Tòa án nơi thực hiện hợp đồng

FAQ – CÂU HỎI THƯỜNG GẶP

Q1: Có thể đơn phương tăng giá nếu vật tư tăng?

A: Chỉ khi có điều khoản điều chỉnh giá, hoặc có sự thỏa thuận ràng buộc rõ ràng.

Q2: Thời hiệu khởi kiện tranh chấp là bao lâu?

A: Thời hiệu khởi kiện để yêu cầu Tòa án giải quyết tranh chấp hợp đồng là 03 năm, kể từ ngày người có quyền yêu cầu biết hoặc phải biết quyền và lợi ích hợp pháp của mình bị xâm phạm (Điều 429 Bộ luật dân sự 2015)

Q3: Chủ đầu tư có được giữ bảo lãnh thực hiện vô thời hạn?

A: Không. Bảo lãnh thực hiện nói chung và bảo lãnh bảo hành không được giữ vô thời hạn. Chủ đầu tư phải hoàn trả bảo lãnh bảo hành ngay sau khi hết thời hạn bảo hành và sau khi nhà thầu đã hoàn thành nghĩa vụ bảo hành. Nếu chủ đầu tư giữ bảo lãnh vô thời hạn, đó là vi phạm quyền lợi của nhà thầu, và có thể bị khiếu nại, tranh chấp yêu cầu hoàn trả.

KẾT LUẬN: HỢP ĐỒNG TỐT = ÍT TRANH CHẤP

Một bản hợp đồng thi công chuẩn là sự kết hợp giữa:

– Tính pháp lý chặt chẽ

– Kinh nghiệm thực chiến

– Sự cẩn trọng trong từng dòng chữ

Theo kinh nghiệm của HT Legal VN:

– 90% tranh chấp có thể tránh được nếu hợp đồng được soạn kỹ

– Chi phí thuê luật sư soạn thảo thường chỉ 0.1–0.2% giá trị hợp đồng

– Nhưng tiết kiệm 15% – 35% chi phí rủi ro, tranh chấp về sau

– 100% hài lòng và an tâm sau khi được tư vấn, rà soát và soạn thảo hoàn chỉnh hợp đồng

Hợp đồng không chỉ là văn bản – đó là chiếc khiên pháp lý. Soạn đúng – soạn đủ – soạn vì quyền lợi của chính bạn.

Bài viết được cập nhật theo pháp luật hiện hành đến tháng 7/2025. Mọi nội dung chỉ mang tính tham khảo, cần tư vấn riêng cho từng trường hợp cụ thể

LIÊN HỆ TƯ VẤN HỢP ĐỒNG THI CÔNG XÂY DỰNG

Công ty Luật TNHH HT Legal VN

*Đồng hành pháp lý – Chuyên sâu, tận tâm, hiệu quả*

Hân hạnh đón tiếp quý khách hàng theo địa chỉ sau:

Luật sư Nguyễn Thanh Trung hoặc CÔNG TY LUẬT TNHH HT LEGAL VN

VP1: 12 Hẻm 602/37 Điện Biên Phủ, phường Thạnh Mỹ Tây, TP. Hồ Chí Minh

VP2: 207B Nguyễn Phúc Chu, phường Tân Sơn, TP. Hồ Chí Minh

VP3: 5 Ngách 252/115 phố Tây Sơn, phường Đống Đa, TP. Hà Nội

Email: info@htlegalvn.com            Hotline: 09 6161 4040 – 09 2222 4040