THU GIỮ TÀI SẢN, ĐẤU GIÁ NHÀ ĐẤT VÀ RỦI RO PHÁP LÝ THƯỜNG GẶP (2025) – CẢNH BÁO DÀNH CHO NGƯỜI MUA TỪ NGÂN HÀNG VÀ THI HÀNH ÁN

Phân tích pháp lý và cảnh báo rủi ro thực tiễn (Cập nhật 2025)
Luật sư Nguyễn Thanh Trung – Công ty Luật HT Legal VN

1. Bối cảnh pháp lý: Từ quyền thu giữ tài sản đến đấu giá cưỡng chế

Từ năm 2025, Điều 198a Luật Các Tổ chức tín dụng (sửa đổi) cho phép Ngân hàng thu giữ tài sản bảo đảm mà không cần thông qua tòa án. Quyền thu giữ này đã thúc đẩy nhanh quá trình xử lý nợ, dẫn đến hai hình thức xử lý phổ biến:

– Bán trực tiếp qua ngân hàng (tài sản đảm bảo bị thu giữ);

– Bán đấu giá tài sản theo quyết định thi hành án dân sự.

Đây là nguồn cung bất động sản đang tăng mạnh trên thị trường. Tuy nhiên, vấn đề đặt ra là:

– Người mua có được pháp luật bảo vệ không?

– Có rủi ro tiềm ẩn nào về pháp lý và hiện trạng tài sản?

– Nếu phát sinh tranh chấp, ai sẽ là người chịu trách nhiệm?

2. Cơ sở pháp lý bảo vệ người mua tài sản đấu giá

Người mua nhà qua đấu giá hoặc mua lại từ ngân hàng có thể được bảo vệ nếu thỏa mãn các điều kiện pháp luật sau:

Các văn bản pháp luật chính gồm:

– Luật Thi hành án Dân sự 2008 và các văn bản sửa đổi, bổ sung);

– Luật Đấu giá tài sản 2016 và các văn bản sửa đổi, bổ sung);

– Luật Nhà ở 2014, và các văn bản hướng dẫn;

– Nghị định 62/2017/NĐ-CP về đấu giá tài sản (sửa đổi bổ sung năm 2023 bởi Nghị định Số: 47/2023/NĐ-CP

– Bộ luật Dân sự 2015.

Nguyên tắc pháp lý bảo vệ người mua:

– Người mua thiện chí, tham gia đúng quy trình đấu giá và thanh toán đầy đủ sẽ được xác lập quyền sở hữu hợp pháp.

– Quy trình kê biên – định giá – niêm yết – đấu giá – thanh toán phải được thực hiện minh bạch, đúng luật.

– Quy trình thông báo – Thu giữ – Định giá – Đấu giá – Giao tài sản của ngân hàng phải minh bạch, đúng luật.

3. Rủi ro pháp lý thường gặp trong thực tiễn

Dù quy định pháp luật khá đầy đủ, thực tiễn xử lý tài sản đấu giá luôn tiềm ẩn nhiều rủi ro, đặc biệt khi:

• Hồ sơ thi hành án chưa đầy đủ;
• Hồ sơ thu giữ, đấu giá có vấn đề
• Tài sản có lịch sử tranh chấp phức tạp;
• Người đang sử dụng nhà không hợp tác bàn giao;
• Quy trình kê biên hoặc đấu giá hoặc xử lý nợ của ngân hàng có sai sót…

Một số rủi ro cụ thể gồm:

3.1. Rủi ro về nguồn gốc tài sản:

• Tranh chấp góp vốn chưa được giải quyết triệt để;
• Chưa triệu tập đầy đủ người đồng sở hữu trong bản án;
• Tài sản có quyền sử dụng/chủ quyền phức tạp, không đứng tên một chủ sở hữu duy nhất.

3.2. Rủi ro về thủ tục:

• Kê biên, định giá, niêm yết không đúng trình tự pháp luật;
• Hồ sơ chưa hoàn thiện khi thu giữ, tổ chức đấu giá, bàn giao tài sản;
• Vi phạm quy định về thông báo quyền lợi của người thứ ba;
• Phát sinh các chi phí ngoài dự kiến: án phí, phí đăng bộ, chi phí cưỡng chế giao nhà…

3.3. Rủi ro về hiện trạng:

• Nhà đang có người sinh sống chưa chấp hành bàn giao;
• Công trình chưa hoàn công, xây dựng sai phép hoặc không phép;
• Vị trí tài sản thực tế khác với bản vẽ;
• Sổ hồng có ghi chú hạn chế quyền sử dụng hoặc đang tranh chấp.

4. Quyền và nghĩa vụ của các bên liên quan

Người mua trúng đấu giá:

• Quyền: Được xác lập quyền sở hữu, cấp giấy chứng nhận nếu hoàn tất nghĩa vụ thanh toán.
• Nghĩa vụ: Thực hiện đầy đủ các cam kết tài chính, kê khai thuế và hoàn tất thủ tục sang tên.

Người phải thi hành án:

• Nghĩa vụ: Giao tài sản đúng thời hạn, không cản trở việc thi hành án.
• Quyền: Nhận phần tiền còn lại (nếu có) sau khi xử lý nợ và chi phí thi hành án.

Cơ quan thi hành án, ngân hàng:

• Quyền: Thu giữ, bán đấu giá tài sản theo luật định.
• Nghĩa vụ: Cung cấp thông tin trung thực, tuân thủ đúng quy trình pháp lý, đảm bảo không xâm phạm quyền lợi của bên thứ ba.

5. Kinh nghiệm thực tiễn – Những lưu ý sống còn

Với hơn 15 năm kinh nghiệm xử lý tranh chấp và hỗ trợ khách hàng trong các giao dịch đấu giá thi hành án, HT Legal VN đúc kết 3 giai đoạn cần đặc biệt cẩn trọng:

5.1. Trước khi tham gia đấu giá:

• Tìm hiểu và đọc kỹ bản án, quyết định thi hành án, hồ sơ thu giữ (nếu có) đối chiếu với tình trạng thực tế tài sản. Đừng vội xem cho có hoặc bỏ ngoài tai những lưu ý cực kỳ quan trọng này.
• Kiểm tra đủ các đương sự có liên quan đã được triệu tập đúng luật, lưu ý bên thứ ba có lợi ích.
• Nhờ luật sư chuyên ngành thẩm định hồ sơ.
• Chuẩn bị tài chính đầy đủ, kể cả chi phí dự phòng.

5.2. Khi tham gia đấu giá:

• Đọc kỹ thủ tục,biên bản, hợp đồng đấu giá, không chủ quan.
• Tìm hiểu quy trình pháp lý để biết quyền và nghĩa vụ sau khi trúng đấu giá, không trúng đấu giá.
• Không nên đặt giá quá thấp, tránh khiếu nại kéo dài vì bị cho là gian lận hoặc không thiện chí.

5.3. Sau khi trúng đấu giá:

• Thanh toán đúng hạn theo hợp đồng và quyết định công nhận kết quả.
• Theo dõi tiến trình cấp sổ hồng, sang tên, bàn giao tài sản.
• Chuẩn bị sẵn phương án xử lý khiếu nại hoặc cưỡng chế nếu gặp cản trở.

6. Kết luận và khuyến nghị

Mua nhà đấu giá từ ngân hàng hoặc thi hành án có thể là một cơ hội đầu tư an toàn và hợp pháp, nếu người mua:

• Thẩm định kỹ lưỡng hồ sơ pháp lý và hiện trạng tài sản;
• Có sự đồng hành của luật sư chuyên sâu trong toàn bộ quá trình;
• Có đầy đủ tài chính và bản lĩnh xử lý rủi ro thực tiễn.

Tuy nhiên, không nên lơ là, chủ quan hay tin vào lời giới thiệu suông, đặc biệt với các tài sản “giá hời” mà thiếu minh bạch pháp lý.
Đừng để tiết kiệm vài trăm triệu ban đầu mà mất hàng năm kiện tụng, thậm chí mất trắng tài sản.

7. Dịch vụ tư vấn trọn gói tại HT Legal VN

Chúng tôi cung cấp các dịch vụ chuyên sâu bao gồm:

• Tư vấn pháp lý trước đấu giá: kiểm tra hồ sơ, đánh giá rủi ro, tư vấn giá trị thật.
• Đồng hành trong quá trình tham gia đấu giá và nộp hồ sơ thi hành án hoặc mua tài sản đấu giá qua ngân hàng.
• Hỗ trợ sau đấu giá: làm thủ tục cấp sổ, bàn giao, cưỡng chế, giải quyết tranh chấp nếu có.

📞 Liên hệ ngay để được tư vấn và bảo vệ quyền lợi:
Luật sư Nguyễn Thanh Trung – HT Legal VN

Đồng hành pháp lý – Chuyên sâu, tận tâm, hiệu quả.
Cẩn trọng để mua đúng – mua chắc – và giữ được tài sản lâu dài.

Công ty Luật TNHH HT Legal VN

*Đồng hành pháp lý – Chuyên sâu, tận tâm, hiệu quả*

Hân hạnh đón tiếp quý khách hàng theo địa chỉ sau:

Luật sư Nguyễn Thanh Trung hoặc CÔNG TY LUẬT TNHH HT LEGAL VN

VP1: 12 Hẻm 602/37 Điện Biên Phủ, phường Thạnh Mỹ Tây, TP. Hồ Chí Minh

VP2: 207B Nguyễn Phúc Chu, phường Tân Sơn, TP. Hồ Chí Minh

VP3: 5 Ngách 252/115 phố Tây Sơn, phường Đống Đa, TP. Hà Nội

Email: info@htlegalvn.com              Hotline: 09 6161 4040 – 09 4517 4040