Ghi thêm tên vào sổ đỏ: “Đẻ” thêm hay bớt đi thủ tục hành chính?

Rất nhiều ý kiến cho rằng Bộ Tài nguyên – Môi trường đã “đẻ thêm thủ tục” gây bất cập cho người dân. Để hiểu rõ hơn vấn đề, chúng ta cần tìm hiểu lại một cách tường tận.

Thêm tên các thành viên trong gia đình vào sổ đỏ: “Phán bừa” vì không hiểu luật!

Sau khi có Luật đất đai 1993, quyền sử dụng đất bắt đầu được cấp hàng loạt. Riêng đối với loại đất nông nghiệp (không áp dụng đối với đất ở nông thôn, đất ở đô thị, đất chuyên dụng khác) ở nông thôn được cấp theo hai loại là Cấp cho cá nhân và Cấp cho hộ gia đình. Trong đó số lượng cấp cho hộ gia định ít hơn so với cấp cho cá nhân (chủ yếu là cấp cho cả hai vợ chồng).

Sở dĩ hình thành loại quyền sử dụng đất (QSDĐ) hộ gia đình là xuất phát từ việc chuyển đổi kinh tế thời bao cấp sang kinh tế thị trường, các hợp tác xã (miền Nam gọi là Tập đoàn) giải thể và giao đất lại cho người dân tự quản canh tác. Nhiều gia đình có con cái trong độ tuổi lao động cũng được chỉ tiêu giao đất và thế là hình thành nên QSDĐ cấp cho hộ gia đình (hộ GĐ), một số nơi cấp theo nhân khẩu trong gia đình. Sau này còn có thêm các trường hợp nhà nước cấp đất do tái định cư, giao đất rừng…

Loại QSDĐ cấp cho hộ GĐ đến những năm sau khi Luật đất đai 2003 ra đời hầu như không còn cấp mới. Tuy nhiên đối với những giấy chứng nhận cũ đã ghi hộ GĐ thì khi đổi sổ từ mẫu cũ sang mẫu mới đều phải ghi hộ ông/bà như chủ thể trên sổ cũ. QSDĐ cấp cho hộ GĐ đến nay trên thực tế còn không nhiều do khi sang nhương, hay phát sinh thừa kế… đều đã chuyển sang QSDĐ cá nhân.

Trong khi QSDĐ nông nghiệp cấp cho cá nhân khi giao dịch rất đơn giản vì chủ thể sử dụng đất chi cần có giấy xác nhận độc thân, hoặc cả hai vợ chồng tham gia ký giao dịch, thì thủ tục đối với loại QSDĐ cấp cho hộ GĐ rất nhiêu khê trên thực tế. Muốn giao dịch đất hộ phải có mặt cả gia đình và kèm theo bản chính sổ hộ khẩu thời điểm cấp đất để xác định số lượng thành viên trong hộ có phần trong đất. Gia đình trong trường hợp này là những thành viên thời điểm cấp QSDĐ chứ không phải ở thời điểm giao dịch. Trong thực tế rất nhiêu khê do hộ khẩu bị cấp đổi qua nhiều lần và bản hộ khẩu cũ phía cơ quan công an thu lại để hủy khi cấp đổi hộ khẩu mới. Vì vậy hộ GĐ phải thực hiện thêm thủ tục “xác nhận hộ khẩu” thời điểm cấp sổ đỏ từ cơ quan công an.

Thực tế trong nhiều trường hợp chuyển nhượng người sử dụng đất thực hiện thủ tục hành chính công thêm (xác nhận nhân khẩu từ công an) đã “làm sót” người dẫn đến khiếu kiện. Trong khi về mặt quan hệ dân sự tài sản, hộ GĐ trong trường hợp này như một nhóm người góp tiền mua chung một tài sản nên các thành viên đều có quyền và nghĩa vụ ngang nhau.

Pháp luật đất đai nước ta hiện tồn tại rất nhiều bất cập, việc đưa ra khái niệm QSDĐ hộ gia đình là một trong số những bất cập đó (lẽ ra cấp hẳn cho mỗi cá nhân tới độ tuổi lao động trong gia đình một QSDĐ riêng phần của họ). Những tồn dư của thời kỳ mới sơ khai trong lĩnh vực luật đất đai đang gây rắc rối cho các giao dịch QSDĐ tới tận bây giờ.

Thông tư số 33/2017/TT-BTNMT (Thông tư 33) ra đời nhằm hướng dẫn và bổ sung thêm để áp dụng thống nhất một số qui định quản lý đất đai. Trong đó, tại Chương 3 Điều 6 Khoản 5 (sửa đổi Điểm c Khoản 1 Điều 5 của Thông tư số 23/2014/TT-BTNMT) qui định ghi chi tiết trên Giấy chứng nhận QSDĐ đối với loại cấp cho hộ gia đình như sau “Hộ gia đình sử dụng đất thì ghi “Hộ gia đình, gồm ông” (hoặc “Hộ gia đình, gồm bà”), sau đó ghi họ tên, năm sinh, tên và số giấy tờ nhân thân của chủ hộ gia đình…” và “Dòng tiếp theo ghi “Cùng sử dụng đất, cùng sở hữu tài sản gắn liền với đất (hoặc Cùng sử dụng đất hoặc Cùng sở hữu tài sản) với ….”. Tức ngoài chủ hộ ra, còn phải ghi tên thêm các thành viên khác trong hộ vào sổ đỏ. Đối với QSDĐ nông nghiệp cấp cho cá nhân, đất ở… Thông tư 33 qui định ghi tương tự như cũ.

Với cách ghi đủ các thành viên hộ gia đình vào sổ đỏ, rõ ràng khi giao dịch đã bỏ được thủ tục hành chính cộng thêm là “xác nhận hộ khẩu” từ cơ quan công an. Đồng thời cơ quan quản lý nhà nước cũng có đầy đủ thông tin của chủ thể trên giấy chứng nhận loại hộ gia đình này. Chúng ta lưu ý là chỉ loại đất của hộ gia đình mà thôi và loại đất này chiếm tỷ lệ rất ít so với đất cá nhân, đất của vợ chồng. Đối với loại sổ đỏ của vợ chồng, của cá nhân thì như cũ, không ghi thêm tên ai khác vào. Rõ ràng việc thay đổi này là rất tiến bộ, minh bạch và khỏi bị thủ tục xác nhận hộ khẩu “hành người dân”.

Tuy nhiên một số ý kiến trên các diễn đàn lại cho rằng Thông tư 33 là “đẻ thêm thủ tục”, “gây phiền nhiễu khi cha mẹ bán nhà phải hỏi ý con”, “vi phạm các quyền dân sự”… Tôi cho rằng đây là những ý kiến nhầm lẫn do chưa đọc Thông tư 33 mà chỉ “nghe nói nhà nước bắt ghi hết tên cả gia đình vào sổ đỏ”!

Chúng ta không nên nhìn vấn đề luật pháp khi chưa tìm hiểu về nó, nhất là phát biểu trên báo chí, có thể làm cho dư luận người dân hiểu nhầm lẫn tinh thần pháp lý của các đạo luật.

Hân hạnh đón tiếp quý khách hàng theo địa chỉ sau:

Luật sư Nguyễn Thanh Trung hoặc CÔNG TY LUẬT TNHH HT LEGAL VN

VP1: 37/12 Hẻm 602 Điện Biên Phủ, P.22, quận Bình Thạnh, Tp. Hồ Chí Minh (Bên cạnh UBND phường 22)

VP2: 207B Nguyễn Phúc Chu, P.15, quận Tân Bình, Tp. Hồ Chí Minh 

VP3: Số 5 Ngách 252/115, Phố Tây Sơn, P. Trung Liệt, quận Đống Đa, Tp. Hà Nội

Email: info@htlegalvn.com              Hotline: 09 6161 4040 – 09 4517 4040