Gian truân với tranh chấp hợp đồng tín dụng

Từ công tác xét xử đến thi hành án đều gặp khó khăn trước nhiều tranh chấp hợp đồng tín dụng có tài sản thế chấp là bất động sản

Từ năm 2017 đến tháng 2-2021, TAND hai cấp ở TP HCM đã thụ lý 12.333 vụ tranh chấp hợp đồng tín dụng liên quan đến xử lý nợ xấu ở tổ chức tín dụng. Tòa án giải quyết 9.897 vụ việc, đạt hơn 80%.

Theo thẩm phán Nguyễn Thị Thùy Dung, Chánh Tòa Kinh tế – TAND TP HCM, tòa án gặp vướng khi xem xét thẩm định tại chỗ đối với bất động sản. Cụ thể, lúc nhận thế chấp, tổ chức tín dụng chỉ xem xét tài sản dựa trên giấy tờ, không căn cứ thực tế. Trong khi đó, kết quả thẩm định tại chỗ (do cán bộ tòa án đảm nhận) thường phát sinh vấn đề phần diện tích thực tế có chênh lệch hoặc hiện trạng tài sản tại thời điểm xử lý tranh chấp khác so với hiện trạng khi thế chấp (trên giấy tờ). Ở nhiều vụ án, tòa án áp dụng tất cả biện pháp nhưng phía bị đơn hay người có quyền, nghĩa vụ liên quan không cung cấp bản vẽ hiện trạng mới, không hợp tác đo vẽ, thậm chí ngăn cản hội đồng định giá.

Còn theo ông Phan Văn Thụy, Phó trưởng Phòng Nghiệp vụ Cục Thi hành án dân sự TP HCM, cơ quan thi hành án dân sự giải quyết 519/4.541 vụ việc, chỉ đạt 24% trong năm 2020, bởi không ít bất động sản thế chấp sai lệch nhiều giữa diện tích thực tế với giấy tờ. Không chỉ vậy, nhiều vụ việc có tài sản thế chấp là quyền sử dụng đất cấp cho tổ chức, đến giai đoạn thi hành án thì tổ chức đó hết thời hạn thuê đất, giao đất…

Nguyên nhân dẫn đến tình trạng này, thẩm phán Nguyễn Thị Thùy Dung cho rằng chính là ở cán bộ tín dụng chưa tuân thủ quy định pháp luật. Điển hình, việc ký thế chấp thiếu đồng sở hữu; tài sản thế chấp được định giá rất cao so với giá thị trường; biên bản thẩm định sai thực tế… Những sơ sót trên có thể khiến tổ chức tín dụng gặp rủi ro khi tranh chấp.

Theo ông Phan Văn Thụy, tổ chức tín dụng cần kiểm tra chặt chẽ hồ sơ pháp lý tài sản thế chấp. Cụ thể, cán bộ tín dụng phải xác minh rõ tài sản chung hay riêng; thời hạn sử dụng đất, tổ chức thẩm định giá đúng giá trị thực tế cũng như đánh giá tác động về biến động giá trị tài sản trong tương lai gần. Khi thực hiện hợp đồng tín dụng, giải quyết tranh chấp và thi hành án, thường xuyên kiểm tra hiện trạng tài sản thế chấp nhằm ngăn chặn tình huống khách hàng thay đổi hiện trạng tài sản. 

Vướng luật

Đối với tài sản thi hành án thuộc trường hợp cho thuê – giao đất, đại diện Cục Thi hành án dân sự

TP HCM cho biết đơn vị từng làm việc với Sở Tài nguyên và Môi trường TP xung quanh việc gia hạn đối với quyền sử dụng đất của người phải thi hành án. Tuy nhiên, pháp luật đất đai không có quy định riêng về gia hạn đối với tài sản kê biên, xử lý thi hành án. Vì vậy, vướng mắc chưa có hướng xử lý triệt để.