[Hỏi – đáp] Bên bán chưa đứng tên trên sổ hồng thì hợp đồng đặt cọc chuyển nhượng quyền sử dụng đất có vô hiệu?

Ông K ngụ tại Thủ Đức, Tp. HCM thắc mắc: Tôi đã đặt cọc cho ông H số tiền là 500 triệu đồng để nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất từ ông H. Tuy nhiên, sau khi đã đặt cọc số tiền trên, tôi phát hiện rằng ông H vẫn “chưa đứng tên” trên giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Vì thời điểm này, quyền sử dụng đất vẫn thuộc về bà M – người chuyển nhượng quyền sử dụng đất nói trên cho ông H nhưng chưa hoàn thiện thủ tục sang tên cho ông H. Tôi muốn hỏi rằng trong trường hợp này, tôi có thể yêu cầu thanh toán lại số tiền tôi đã đặt cọc và yêu cầu phạt cọc đối với ông H không?

Sau đây, Công ty Luật TNHH HT Legal VN sẽ gửi đến bạn đọc một số thông tin cần lưu ý về hợp đồng đặt cọc chuyển nhượng quyền sử dụng đất. 

1. Hợp đồng đặt cọc

Căn cứ theo khoản 1 Điều 328 Bộ luật Dân sự 2015 thì đặt cọc được hiểu là “Việc một bên giao cho bên kia một khoản tiền hoặc kim khí quý, đá quý hoặc vật có giá trị khác trong một thời hạn để bảo đảm giao kết hoặc thực hiện hợp đồng”.

Từ khái niệm Đặt cọc này, ta có thể hiểu Hợp đồng đặt cọc là việc các bên xác lập một hợp đồng, có thể bằng văn bản, bằng miệng hoặc bằng văn bản điện tử như email, với nội dung là một bên sẽ giao cho bên còn lại một khoản tiền hoặc kim khí quý, đá quý hoặc vật có giá trị khác trong một thời gian nhất định để đảm bảo cho việc thực hiện hợp đồng của bên đặt cọc. 

Như vậy, suy cho cùng, mục đích cốt lõi của hợp đồng đặt cọc là nhằm đảm bảo thực hiện hợp đồng của bên đặt cọc đối với bên nhận cọc. 

2. Tình trạng pháp lý đối với hợp đồng đặt cọc trên

Theo quy định của pháp luật dân sự hiện hành, một hợp đồng được xem là vô hiệu khi không thoả mãn một các điều kiện Luật định. Cụ thể, các điều kiện tại Điều 117 Bộ luật Dân sự năm 2015 như sau:

“1. Giao dịch dân sự có hiệu lực khi có đủ các điều kiện sau đây:

a) Chủ thể có năng lực pháp luật dân sự, năng lực hành vi dân sự phù hợp với giao dịch dân sự được xác lập;

b) Chủ thể tham gia giao dịch dân sự hoàn toàn tự nguyện;

c) Mục đích và nội dung của giao dịch dân sự không vi phạm điều cấm của luật, không trái đạo đức xã hội.

2. Hình thức của giao dịch dân sự là điều kiện có hiệu lực của giao dịch dân sự trong trường hợp luật có quy định.”

Như vậy, theo pháp luật dân sự thì hợp đồng đặt cọc giữa ông K và ông H không vi phạm quy định về điều kiện có hiệu lực của hợp đồng nên sẽ không vô hiệu.

Ngoài ra, theo quy định tại khoản 1 Điều 167 Luật Đất đai năm 2013 sửa đổi, bổ sung năm 2018 thì chỉ những người sử dụng đất mới có quyền chuyển nhượng quyền sử dụng. Người sử dụng đất trong quy định của Luật đất đai được hiểu là người sử dụng đất hợp pháp, được pháp luật thừa nhận và cho phép sử dụng, chiếm hữu và định đoạt quyền sử dụng đất. 

Đối với vấn đề “chưa đứng tên” trên Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất có được xem là chủ đất hay không thì vẫn đang còn nhiều luồng quan điểm trái chiều. Tuy nhiên, theo quan điểm của chúng tôi, đứng trên phương diện của pháp luật đất đai ở Việt Nam hiện nay cũng không ghi nhận trường hợp người sử dụng đất phải là người “đứng tên” trên Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Bởi lẽ, hiện nay, ở góc độ pháp lý, Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất chỉ được xem là chứng thư pháp lý được cấp để nhằm xác nhận tính hợp pháp của người sử dụng đất. 

Do đó, chúng ta có thể hiểu rằng, chỉ cần người đó có quyền sử dụng đất hợp pháp thì đã có quyền định đoạt quyền sử dụng đất này theo nhu cầu của bản thân và đáp ứng các quy định của pháp luật.

Như vậy, mặc dù ông H “chưa đứng tên” trên Giấy chứng nhận quyền sử dụng nhưng ông H chứng minh được mình có quyền sử dụng đất hợp pháp, chỉ là thủ tục sang tên chưa hoàn thành tại thời điểm giao kết hợp đồng đặt cọc thì vẫn có thể xem ông H là người sử dụng đất hợp pháp. 

Do đó, hợp đồng đặt cọc giữa ông H và ông K đảm bảo điều kiện có hiệu lực và không bị vô hiệu theo quy định của pháp luật.

3. Hậu quả pháp lý đối với hợp đồng đặt cọc

Như những phân tích đã trình bày, chúng tôi cho rằng hợp đồng đặt cọc giữa ông H và ông K không vô hiệu. Do đó, các bên tiếp tục thực hiện quyền và nghĩa vụ của mình theo hợp đồng đã thoả thuận.

Trong trường hợp này, ông H tiếp tục hoàn thành thủ tục “sang tên” để được đứng tên trên Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Trường hợp, đến thời hạn giao kết hợp đồng mà ông H chưa thực hiện được thủ tục sang tên để chuyển nhượng cho ông K thì ông H phải hoàn lại tiền cọc và chịu phạt cọc.

Ngược lại, căn cứ khoản 2 Điều 328 Bộ luật Dân sự năm 2015 thì nếu bên đặt cọc từ chối tiếp tục thực hiện hợp đồng như thoả thuận thì tài sản thuộc về bên nhận cọc. 

Đối với tình huống của ông K, như đã phân tích thì hợp đồng đặt cọc không vô hiệu nên vẫn có giá trị pháp lý ràng buộc các bên. Do đó, nếu ông K không tiếp tục hợp đồng chuyển nhượng với ông H thì ông K sẽ mất khoản tiền cọc là 500 triệu đồng. 

Mục đích cuối cùng của việc giao kết hợp đồng là lợi ích mà các chủ thể mong muốn đạt được khi xác lập giao dịch đó. Mục đích cuối cùng của ông K là muốn sở hữu quyền sử dụng quyền sử dụng, mục đích của ông H là muốn nhận lại một khoản tiền từ việc chuyển nhượng. Do đó, các bên trong giao dịch nên cân nhắc để đạt được những mục đích mình hướng đến.

Trên đây là những chia sẻ từ Công ty Luật TNHH HT Legal VN xoay quanh vấn đề hợp đồng đặt cọc chuyển nhượng quyền sử dụng đất. Công ty chúng tôi chuyên cung cấp các dịch vụ về vấn đề pháp lý. Nếu quý độc giả còn thắc mắc hoặc cần liên hệ hỗ trợ thì có thể liên hệ đến Công ty Luật TNHH HT Legal VN:

Luật sư Nguyễn Thanh Trung hoặc CÔNG TY LUẬT TNHH HT LEGAL VN

VP1: Số 12 Hẻm 602/37 Điện Biên Phủ, P.22, quận Bình Thạnh, Tp. Hồ Chí Minh (Bên cạnh UBND phường 22)

VP2: 207B Nguyễn Phúc Chu, P.15, quận Tân Bình, Tp. Hồ Chí Minh 

VP3: Số 5 Ngách 252/115, Phố Tây Sơn, P. Trung Liệt, quận Đống Đa, Tp. Hà Nội

Email: info@htlegalvn.com              Hotline: 09 6161 4040 – 09 4517 4040