LUẬT SƯ PHÂN TÍCH LÝ DO KIẾN NGHỊ TĂNG THU ĐỐI VỚI BẤT ĐỘNG SẢN THỨ HAI (CÔNG TY LUẬT UY TÍN TẠI QUẬN BÌNH THẠNH, TÂN BÌNH TP. HỒ CHÍ MINH)

Tăng thu thuế đối với bất động sản thứ 2 là ý tưởng không mới, câu chuyện này trước đây đã được đưa ra nhiều lần nhưng chưa lần nào trở thành “thật sự” như bây giờ. Theo dự thảo nghị quyết mới thay thế Nghị quyết 54 của Quốc hội vừa được UBND TP.HCM gửi tới Bộ Kế hoạch và Đầu tư, địa phương này đã đề xuất nhiều nội dung liên quan tới lĩnh vực tài chính ngân sách. Trong đó, thành phố đưa ra 2 phương án tăng thu đối với nhà, đất ở thứ 2 trở lên của một chủ sở hữu.

Vậy tại sao UBND TP. HCM lại đề xuất ra kiến nghị như vậy? Sau đây Công ty Luật TNHH HT Legal VN xin đưa ra một số phân tích đánh giá như sau.

1. Nội dung kiến nghị của UBND TP.HCM:   

– Phương án thứ nhất:

Thu thuế bất động sản thứ 2 (thu thuế mới)	Phương án thu
Thu thuế đối với nhà ở và đất ở, mà người có quyền sử dụng đất hoặc sở hữu nhà ở không trực tiếp sử dụng (gọi đơn giản là Thuế tài sản).	Ủy ban Thường vụ Quốc hội sẽ quy định mức thuế, thuế suất, phương pháp tính và thời gian áp dụng.

– Phương án thứ hai:

Tăng mức thu phí, thuế hiện hành (Tăng thu loại thuế cũ)	Phương án thu
Tăng mức thu thuế, lệ phí đã có sẵn đối với nhà, đất thứ 2 trở lên của cùng một chủ sở hữu.	+ Lệ phí trước bạ: từ mức 0,5% giá trị chuyển nhượng lên mức 2% (mức tối đa một hồ sơ chuyển nhượng từ 500 triệu đồng/hồ sơ lên 1 tỷ đồng/hồ sơ).
	+ Thuế sử dụng đất phi nông nghiệp: không quá 5 lần mức thu hiện hành.
	+ Thuế thu nhập cá nhân từ hoạt động chuyển nhượng nhà đất thứ 2 trở lên: không quá 2 lần mức hiện hành.

2. Mục đích TP. HCM đưa ra kiến nghị: 

– Thứ nhất, tăng nguồn thu Ngân sách của địa phương phục vụ cho hoạt động đầu tư công. Mục đích của việc đánh thuế của Nhà nước là có nguồn tài chính để nuôi sống bộ máy, phục vụ hoạt động hành chính công của Nhà nước.

– Thứ hai, hạn chế đầu cơ bất động sản, giảm việc một người sở hữu nhiều bất động sản trong khi nhiều người không có nhà để ở. Đây là mục đích sử dụng chính sách thuế để điều chỉnh thói quen sở hữu và sử dụng quyền sử dụng đất nhằm sử dụng nguồn tài nguyên đất hiệu quả giảm tình trạng đất bỏ hoang, đưa giá trị của tài nguyên đất đúng giá trị của nó là tư liệu sản xuất hỗ trợ tạo ra của cải vật chất chứ không phải đầu cơ để đất “chết”.

Thứ ba, đảm bảo công bằng đối với người mua bất động sản để ở, đối với người mua bất động sản để ở thì việc thu thuế sẽ ít hơn đối với người đầu tư, kinh doanh hoặc thu lợi từ việc mua, bán bất động sản.

Thứ tư, đảm bảo tính linh hoạt, chủ động trong chính sách phí, lệ phí để thực hiện tốt hơn vai trò điều tiết, tái phân phối thu nhập xã hội.

3. Nên hay không nên Tăng thu thuế đối với bất động sản thứ 2:

– Đối với phương án 1, thu thuế nhà đất thứ 2 trở lên, đây là loại sắc thuế mới loại thuế đánh vào tài sản. Nghị quyết dự kiến để điều tiết đối với các bất động sản là nhà ở, đất ở riêng rẽ hoặc trong các khu đô thị mới, khu vực chỉnh trang đô thị, các chung cư, mà người chủ sở hữu hoặc có quyền sử dụng đất không dùng để ở cho cá nhân và gia đình; và bất động sản đang cho thuê hoặc bỏ hoang, các nền đất được cấp quyền sử dụng đất quá 2 năm không xây dựng nhà ở theo quy hoạch sẽ bị thu thuế. Đây là loại thuế tài sản, người nào sở hữu càng nhiều tài sản thì đóng thuế càng nhiều. Sẽ có nhiều quan điểm trái ngược khi đưa ra loại thuế này ví như: Tôi có 1 tài sản nhưng lại có giá trị cực lớn sẽ không đóng thuế, nhưng tôi có nhiều bất động sản nhỏ lại bị đánh thuế hoặc làm cho thị trường bất động sản đóng băng, số người đầu tư vào bất động sản sẽ ít đi, hạn chế đối với việc tích trữ tài sản… Do vậy, việc đưa ra loại thuế này sẽ khó được thực hiện. Về phương diện pháp luật, đây là loại thuế mới hoàn toàn nên thẩm quyền ban hành là của Quốc hội trên cơ sở đề xuất của Chính phủ.

Theo tôi đánh giá, lần này TP. HCM đưa ra phương án này chỉ để thăm dò dư luận, chứ không thể áp dụng ngay được vì liên quan đến quy định của pháp luật về thuế, chính sách thuế của Quốc gia, đặc biệt là ra đời một loại thuế mới liên quan đến quyền tài sản sẽ ảnh hưởng sâu rộng đến toàn bộ đời sống của người dân trên cả nước. TP. HCM đưa ra phương án này thể hiện sự tiên phong và trong trường hợp Quốc hội ban hành loại thuế này thì TP. HCM có khả năng sẽ thí điểm thực hiện trước khi áp dụng rộng rãi trên toàn quốc.

– Đối với phương án 2, đây là phương án mà TP. HCM xem xét lựa chọn và đề xuất sẽ thực hiện, lý do TP. HCM đưa ra là khi tăng các loại thuế, phí hiện hành sẽ đánh vào tâm lý của người có ý định mua bất động sản thứ 2 sẽ chịu thêm 1 khoản chi phí từ đó hạn chế việc đầu cơ nhà đất trên địa bàn, giảm tình trạng sử dụng tài nguyên kém hiệu quả giảm tình trạng đất bỏ hoang, tạo điều kiện cho người có thu nhập thấp được mua nhà để ở khi giá đất giảm do những người có nhiều tiền không còn mặn mà với việc sở hữu bất động sản thứ 2. Lý do này dẫn đến tranh cãi của nhiều người rằng khi tăng những khoản thuế, phí hiện tại lên thì những khoản phí, thuế này sẽ “đổ lên đầu người mua để ở”, người mua là người thiệt hại cuối cùng và giá nhà đất lại cao ngất ngưỡng hoặc những người đầu cơ sẽ nhờ người khác đứng tên nhằm trốn việc đóng thuế…Như vậy, mục đích đặt ra loại thuế này sẽ không đạt được.

Khi một chính sách về thuế mới ban hành sẽ có nhiều ý kiến trái chiều, tranh cãi là lẽ bình thường, việc tăng thu đối với bất động sản thứ 2 sẽ ảnh hưởng đến tài chính của một nhóm người là điều tất yếu.

Nhìn dưới góc độ pháp lý, giải pháp hoặc đề xuất là gì đi nữa thì tất cả phải được quyết định bởi cấp có thẩm quyền và phải ban hành văn bản quy phạm pháp luật chuẩn và kịp thời. Tinh thần pháp luật là thượng tôn pháp luật nhưng đồng thời người dân được làm những gì pháp luật không cấm nên điều quan trọng hơn cả là pháp luật phải mang tính ổn định, rõ ràng và cụ thể thì chính sách mới vững và hiệu quả. 

Tất nhiên, dù mục đích “thật sự” của đề xuất tăng thuế, phí bất động sản thứ 2 của TP. HCM là gì đi nữa? thì kết quả vẫn giúp tăng nguồn thu Ngân sách, đối với Tp. Hồ Chí Minh nguồn tăng thêm này Thành phố dự kiến xin được giữ lại để tăng nguồn đầu tư công giúp thành phố bứt phá trong thời gian tới. Bởi lẽ, TP. HCM là địa phương tập trung nhiều người sở hữu bất động sản thứ 2, mật độ dân số và giá bất động sản cao nhất nước, việc kinh doanh buôn bán bất động sản luôn hoạt động sôi nổi nên TP. HCM là nơi thích hợp nhất đối với việc tăng thu thuế, phí để tăng nguồn thu Ngân sách. Việc TP. HCM là địa phương tiên phong, thí điểm trong việc tăng thu thuế bất động sản thứ 2 nhìn trên bình diện chung hiện nay là hợp lý để làm cơ sở, tiền đề cho việc áp dụng rộng rãi trên cả nước nhằm tăng nguồn thu Ngân sách quốc gia.

Công ty Luật TNHH HT Legal VN là đơn vị tư vấn pháp luật chuyên nghiệp về bất động sản và những vấn đề liên quan đến nhà, đất, Ngân hàng và quan hệ vay mượn, thế chấp. Quý khách hàng quan tâm vui lòng liên hệ chúng tôi theo thông tin sau: 

Hân hạnh đón tiếp quý khách hàng theo địa chỉ sau:

Luật sư Nguyễn Thanh Trung hoặc CÔNG TY LUẬT TNHH HT LEGAL VN

VP1: 37/12 Hẻm 602 Điện Biên Phủ, P.22, quận Bình Thạnh, Tp. Hồ Chí Minh (Bên cạnh UBND phường 22)

VP2: 207B Nguyễn Phúc Chu, P.15, quận Tân Bình, Tp. Hồ Chí Minh 

VP3: Số 5 Ngách 252/115, Phố Tây Sơn, P. Trung Liệt, quận Đống Đa, Tp. Hà Nội

Email: info@htlegalvn.com              Hotline: 09 6161 4040 – 09 4517 4040