LƯU Ý KHI GIAO DỊCH DÂN SỰ LIÊN QUAN ĐẾN TÀI SẢN CHUNG HỘ GIA ĐÌNH (CÔNG TY LUẬT UY TÍN TẠI QUẬN BÌNH THẠNH, TÂN BÌNH THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH)
Xuất phát từ đặc điểm gia đình truyền thống tại Việt Nam có tính cộng đồng cao nên một tài sản có thể được đóng góp, được tạo ra bằng công sức lao động của cả một hộ gia đình hoặc được tặng cho, thừa kế chung, hình thành chế độ sở hữu tài sản chung giữa các thành viên. Do đó, cần đặc biệt lưu ý khi giao dịch dân sự, ví dụ như: mua, bán hoặc nhận thế chấp liên quan đến loại tài sản này.
Công ty Luật TNHH HT Legal VN xin chia sẻ bài viết sau đây để Quý khách hàng trang bị những kiến thức pháp lý cần thiết trước khi bước vào giao dịch dân sự liên quan đến tài sản chung hộ gia đình.
– Cơ sở pháp lý:
Bộ luật Dân sự 2015;
Luật Đất đai 2013, sửa đổi, bổ sung năm 2018.
– Nội dung:
Chủ thể xác lập giao dịch:
Kể từ Bộ luật Dân sự 2015, không còn quy định hộ gia đình là chủ thể trong giao dịch dân sự nữa mà thay vào đó là các thành viên của hộ gia đình theo khoản 1 điều 101 Bộ luật này. Tuy nhiên, với giao dịch liên quan quyền sử dụng đất, khoản 2 Điều 101 Bộ luật Dân sự 2015 vẫn ghi nhận “Việc xác định chủ thể của quan hệ dân sự có sự tham gia của hộ gia đình sử dụng đất được thực hiện theo quy định của Luật đất đai”. Theo khoản 2 điều 5 Luật Đất đai 2013, hộ gia đình là người sử dụng đất và thực hiện các quyền và nghĩa vụ theo điều 179 Luật này, bao gồm chuyển nhượng quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật.
Theo khoản 2 điều 138 Bộ luật Dân sự 2015 quy định về người đại diện theo ủy quyền: “2. Các thành viên hộ gia đình, tổ hợp tác, tổ chức khác không có tư cách pháp nhân có thể thỏa thuận cử cá nhân, pháp nhân khác đại diện theo ủy quyền xác lập, thực hiện giao dịch dân sự liên quan đến tài sản chung của các thành viên hộ gia đình, tổ hợp tác, tổ chức khác không có tư cách pháp nhân.” Điều này được hiểu là đối với giao dịch dân sự liên quan đến tài sản chung của hộ gia đình, tất cả các thành viên trong hộ có thể ủy quyền cho cá nhân (có thể không phải là thành viên hộ gia đình) hoặc pháp nhân (ví dụ công ty luật) để xác lập, thực hiện.
Trong trường hợp chỉ xác lập giao dịch dân sự với một, một số thành viên trong hộ gia đình, người đại diện tham gia giao dịch không được ủy quyền hoặc việc xác lập giao dịch vượt quá phạm vi ủy quyền của người được đại diện tham gia, giao dịch có thể bị Tòa án tuyên vô hiệu theo điểm a khoản 1 điều 117, điều 122 Bộ luật Dân sự 2015.
Do đó, chúng tôi cho rằng để đảm bảo quyền lợi hợp pháp một cách chặt chẽ nhất, nếu xác lập giao dịch dân sự tài sản chung của hộ gia đình, Quý khách hàng phải xác lập với: (1) tất cả các thành viên trong hộ gia đình; hoặc (2) người được hộ gia đình ủy quyền đại diện tham gia giao dịch bằng văn bản.
Theo khoản 2 điều 105 Bộ luật Dân sự 2015, tài sản bao gồm bất động sản và động sản. Theo điều 106 Bộ luật Dân sự 2015, bất động sản bắt buộc phải đăng ký quyền sở hữu còn động sản thì không, trừ một số trường hợp theo quy định pháp luật. Quý khách hàng có thể xác định thành viên trong hộ gia đình cùng sở hữu tài sản bất động sản thông qua giấy tờ pháp lý. Tuy nhiên, trên thực tế, một số giấy tờ pháp lý được cấp trước đây chỉ ghi chung chung người sở hữu/ người sử dụng là hộ gia đình. Quý khách hàng cần cẩn trọng kiểm tra, tra cứu các thành viên trong hộ gia đình để xác lập giao dịch dân sự có hiệu lực pháp lý.
Trách nhiệm của thành viên hộ gia đình đối với giao dịch dân sự:
Theo khoản 1 điều 103 Bộ luật Dân sự 2015, nghĩa vụ dân sự phát sinh từ việc tham gia quan hệ dân sự của hộ gia đình được bảo đảm thực hiện bằng tài sản chung của các thành viên.
Theo khoản 2 điều 103 Bộ luật Dân sự 2015, trường hợp các thành viên không có hoặc không đủ tài sản chung để thực hiện nghĩa vụ chung thì người có quyền có thể yêu cầu các thành viên thực hiện nghĩa vụ thực hiện nghĩa vụ liên đới theo điều 288 Bộ Luật Dân sự 2015. Điều này được hiểu là, bên có quyền có thể yêu cầu bất cứ ai trong số thành viên hộ gia đình tham gia giao dịch dân sự phải thực hiện toàn bộ nghĩa vụ.
Hậu quả pháp lý đối với giao dịch dân sự do thành viên không có quyền đại diện hoặc vượt quá phạm vi đại diện xác lập, thực hiện
Theo khoản 1 điều 104, 130, 142 và 143 Bộ luật Dân sự 2015, trường hợp thành viên không có quyền đại diện mà xác lập, thực hiện giao dịch dân sự nhân danh các thành viên khác của hộ gia đình hoặc người đại diện xác lập, thực hiện vượt quá phạm vi đại diện thì hậu quả pháp lý của giao dịch được xử lý như sau:
Giao dịch dân sự có thể bị tuyên vô hiệu một phần khi phần bị tuyên vô hiệu không làm ảnh hưởng đến hiệu lực của phần còn lại của giao dịch.
Giao dịch dân sự vẫn phát sinh quyền, nghĩa vụ của tất cả thành viên của hộ gia đình trong trường hợp:
– Tất cả thành viên của hộ gia đình đồng ý;
– Tất cả thành viên của hộ gia đình biết mà không phản đối trong một thời hạn hợp lý;
– Tất cả thành viên của hộ gia đình có lỗi dẫn đến việc người đã giao dịch không biết hoặc không thể biết về việc người đã xác lập, thực hiện giao dịch dân sự với mình không có quyền đại diện hoặc vượt quá phạm vi đại diện.
– Thành viên không có quyền đại diện hoặc người đại diện nhưng thực hiện phần vượt quá vẫn phải thực hiện nghĩa vụ đối với người đã giao dịch, trừ trường hợp người đã giao dịch biết hoặc phải biết về việc vượt quá phạm vi đại diện mà vẫn giao dịch.
– Người đã giao dịch với thành viên không có quyền đại diện thì người đại diện có quyền đơn phương chấm dứt thực hiện hoặc hủy bỏ giao dịch dân sự đối với phần vượt quá phạm vi đại diện hoặc toàn bộ giao dịch dân sự và yêu cầu bồi thường thiệt hại, trừ trường hợp người đó biết hoặc phải biết về việc thành viên không có quyền đại diện hoặc vượt quá phạm vi đại diện mà vẫn giao dịch.
Trên đây là những nội dung chia sẻ của Công ty Luật TNHH HT Legal VN về các lưu ý khi giao dịch dân sự liên quan đến tài sản chung hộ gia đình. Để được tư vấn về vấn đề này hoặc những vấn đề liên quan, vui lòng liên hệ:
Hân hạnh đón tiếp quý khách hàng theo địa chỉ sau:
Luật sư Nguyễn Thanh Trung hoặc CÔNG TY LUẬT TNHH HT LEGAL VN
VP1: 37/12 Hẻm 602 Điện Biên Phủ, P.22, quận Bình Thạnh, Tp. Hồ Chí Minh (Bên cạnh UBND phường 22)
VP2: 207B Nguyễn Phúc Chu, P.15, quận Tân Bình, Tp. Hồ Chí Minh
VP3: Số 5 Ngách 252/115, Phố Tây Sơn, P. Trung Liệt, quận Đống Đa, Tp. Hà Nội
Email: info@htlegalvn.com Hotline: 09 6161 4040 – 09 4517 4040