NHỮNG LƯU Ý KHI ĐẶT CỌC ĐỂ MUA BÁN BẤT ĐỘNG SẢN (CÔNG TY LUẬT TẠI QUẬN BÌNH THẠNH, TÂN BÌNH TP. HỒ CHÍ MINH)
NHỮNG LƯU Ý KHI ĐẶT CỌC ĐỂ MUA BÁN BẤT ĐỘNG SẢN
– Căn cứ theo Khoản 1 Điều 328 Bộ luật Dân sự 2015 quy định:
“Đặt cọc là việc một bên (sau đây gọi là bên đặt cọc) giao cho bên kia (sau đây gọi là bên nhận đặt cọc) một khoản tiền hoặc kim khí quý, đá quý hoặc vật có giá trị khác (sau đây gọi chung là tài sản đặt cọc) trong một thời hạn để bảo đảm giao kết hoặc thực hiện hợp đồng.”
– Trước khi giao kết hợp đồng, các bên cần phải thỏa thuận, đàm phán về nội dung cơ bản của hợp đồng để chuẩn bị cho việc giao kết hợp đồng. Tuy nhiên có những trường hợp, do nguyên nhân chủ quan hoặc khách quan mà một bên không giao kết hợp đồng. Để bảo đảm cho việc giao kết hợp đồng được thực hiện, các bên thỏa thuận xác lập đặt cọc. Ngoài ra, trong quan hệ hợp đồng song vụ, các bên đều có quyền và nghĩa vụ đối với nhau, nếu một bên vi phạm nghĩa vụ thì có thể gây thiệt hại cho bên kia, cho nên các bên có thể thỏa thuận đặt cọc để bảo đảm cho việc thực hiện đúng nghĩa vụ.
Sau đây Công ty Luật HT Legal VN xin chia sẻ những lưu ý khi đặt cọc để mua bán bất động sản như sau:
1. Những lưu ý về cơ sở pháp lý
(i) Khi mua nhà, đặt cọc không phải là bắt buộc đối với các bên. Đặt cọc là một biện pháp để bảo đảm thực hiện nghĩa vụ nhưng theo quy định của Bộ luật Dân sự 2015, Luật Đất đai 2013, Luật Nhà ở 2014 và các văn bản hướng dẫn thi hành thì không có điều khoản nào bắt buộc các bên phải đặt cọc.
(ii) Hợp đồng đặt cọc chuyển nhượng nhà đất gồm nhiều điều khoản do các bên thỏa thuận như số tiền đặt cọc, thời hạn đặt cọc, quyền và nghĩa vụ của từng bên theo quy định của Bộ luật Dân sự 2015.
(iii) Để củng cố tính pháp lý nên sử dụng người làm chứng: Theo Bộ luật Dân sự 2015 và các văn bản có liên quan thì người làm chứng là yếu tố không bắt buộc nhưng nên có để củng cố tính pháp lý cho hợp đồng đặt cọc. Đối tượng làm chứng nên là người không có bất cứ mối quan hệ họ hàng, thân quen gì với một trong hai bên giao dịch.
(iv) Hợp đồng đặt cọc không bắt buộc phải công chứng, chứng thực vì theo Bộ luật Dân sự năm 2015, Luật Đất đai năm 2013, Luật Nhà ở năm 2014, Luật Công chứng 2014 và văn bản hướng dẫn thi hành không có điều khoản nào quy định hợp đồng đặt cọc bắt buộc phải công chứng hoặc chứng thực. Trong Luật đất đai 2013 chỉ quy định công chứng hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất. Tuy nhiên, để tránh tranh chấp hoặc các rủi ro khác thì các bên nên công chứng hoặc chứng thực.
2. Những lưu ý trên thực tiễn
(i) Xem xét đối tượng giao dịch
– Xem xét bất động sản đã có đầy đủ pháp lý để được giao dịch hay chưa thông qua các giấy tờ sau:
+ Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.
+ Nếu là bất động sản hình thành trong tương lai thì phải có Thông báo về việc đủ điều kiện bán của Sở xây dựng nơi có bất động sản.
– Bất động sản không thuộc các trường hợp sau:
+ Bị tranh chấp/Bị áp dụng biện pháp khẩn cấp tạm thời
+ Bị kê biên thi hành án
+ Là đối tượng trong giao dịch đảm bảo (thế chấp…)
+ Đã bị thu hồi hoặc đã có quyết định thu hồi
– Cần xác định rõ mục đích sử dụng đất trong trường hợp mua một phần quyền sử dụng đất để xem phần diện tích mình mua có đủ điều kiện tách thửa theo quy định của địa phương hay không.
(ii) Xem xét chủ thể giao kết
– Cần kiểm tra tính chính danh của chủ sở hữu bất động sản: Nhằm xác định bên bán có phải là chủ sở hữu, chủ sử dụng hay không hay chỉ là bên đại diện ủy quyền. Nếu là đại diện theo ủy quyền thì bạn nên đề nghị họ cung cấp văn bản ủy quyền có công chứng chứng thực.
(iii) Nội dung hợp đồng đặt cọc
– Nội dung hợp đồng đặt cọc không vi phạm các điều cấm của pháp luật, xác định nội dung ký phải kết đảm bảo tính pháp lý chặt chẽ.
– Xác định thời hạn thực hiện các thủ tục liên quan trong hợp đồng đặt cọc để tránh trường hợp chậm trễ ảnh hưởng đến quyền lợi của các bên.
Trước khi lập hợp đồng cần thương lượng trước giá cả, thời gian ký hợp đồng công chứng, thời gian thanh toán, thời gian bàn giao tài sản, thuế, phí, lệ phí liên quan đến việc chuyển nhượng bên nào sẽ chịu trách nhiệm thanh toán.
Tiền đặt cọc sẽ được giao ngay sau khi ký hợp đồng đặt cọc, thời gian thực hiện nêu rõ trên hợp đồng để tránh tranh chấp xảy ra.
– Minh bạch khoản bồi thường, phạt cọc khi xảy ra tranh chấp.
+ Nếu hợp đồng được giao kết, thực hiện theo đúng thỏa thuận: tài sản đặt cọc hoặc sẽ được trả về cho bên đặt hoặc được trừ vào để thực hiện nghĩa vụ trả tiền;
+ Nếu hợp đồng không được giao kết, thực hiện như thỏa thuận: trường hợp do lỗi của bên đặt cọc thì tài sản đặt cọc thuộc về bên nhận đặt cọc; trường hợp do lỗi của bên nhận đặt cọc thì bên nhận đặt cọc phải trả cho bên đặt đọc tài sản đặt cọc và một khoản tiền tương đương giá trị tài sản đặt cọc. Do đó phạt cọc được hiểu là, bên nhận đặt cọc vi phạm cam kết, không thực hiện hợp đồng đã xác lập, thì ngoài việc phải trả lại đúng tài sản đặt cọc cho bên đặt cọc, họ còn phải trả cho bên đặt cọc một khoản tiền tương đương giá trị tài sản mà bên kia đặt cọc, thậm chí các đương sự có thể thoả thuận tiền phạt cọc gấp 2 đến nhiều lần giá trị tài sản đặt cọc. Đối tượng của phạt cọc chỉ có thể là tiền, chứ không phải là các loại tài sản khác.
Trên đây là nội dung phân tích những lưu ý khi đặt cọc để mua bán bất động sản, để được tư vấn về các vấn đề pháp lý thường xuyên gặp phải, vui lòng liên hệ:
Hân hạnh đón tiếp quý khách hàng theo địa chỉ sau:
Luật sư Nguyễn Thanh Trung hoặc CÔNG TY LUẬT TNHH HT LEGAL VN
VP1: 37/12 Hẻm 602 Điện Biên Phủ, P.22, quận Bình Thạnh, Tp. Hồ Chí Minh (Bên cạnh UBND phường 22)
VP2: 207B Nguyễn Phúc Chu, P.15, quận Tân Bình, Tp. Hồ Chí Minh
VP3: Số 5 Ngách 252/115, Phố Tây Sơn, P. Trung Liệt, quận Đống Đa, Tp. Hà Nội
Email: info@htlegalvn.com Hotline: 09 6161 4040 – 09 2222 4040