HỢP ĐỒNG ĐƯỢC LẬP THÀNH VĂN BẢN CÓ CÔNG CHỨNG, CHỨNG THỰC, ĐĂNG KÝ (CÔNG TY LUẬT TẠI QUẬN BÌNH THẠNH, TÂN BÌNH THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH)

Hình thức của hợp đồng là một trong những yếu tố quan trọng thể hiện bản chất của hợp đồng, là hình thức biểu lộ ý chí của mỗi bên và đồng thời thể hiện sự thống nhất ý chí giữa các bên. Tự do lựa chọn hình thức hợp đồng là quyền tự quyết của các bên trong việc lựa chọn một hình thức hay nhiều hình thức khác nhau khi đề nghị giao kết, chấp nhận đề nghị giao kết và thể hiện ý chí chung của các bên. Tuy nhiên, không có tự do tuyệt đối hay tự do không giới hạn mà quyền tự do phải đảm bảo và bị giới hạn trong khuôn khổ pháp luật.

– Cơ sở pháp lý

+ Bộ Luật Dân sự năm 2015;

+ Luật đất đai năm 2013;

+ Luật nhà ở 2014;

+ Luật Công chứng 2014;

+ Nghị định 102/2017 ngày 01 tháng 9 năm 2017 quy định về Đăng ký biện pháp bảo đảm.

– Nội dung:

Ngoại lệ của quyền tự do lựa chọn hình thức hợp đồng không chỉ tồn tại ở việc bắt buộc hình thức hợp đồng phải được lập thành văn bản mà còn quy định một số loại hợp đồng bắt buộc phải theo thủ tục “đặc biệt” như văn bản có công chứng, chứng thực, phải đăng ký. Khoản 2 Điều 119 quy định: “Trường hợp luật quy định giao dịch dân sự phải được thể hiện bằng văn bản có công chứng, chứng thực, đăng ký thì phải tuân theo quy định đó”.

Lợi ích chủ yếu của việc hợp đồng công chứng, chứng thực, đăng ký là giúp các bên soạn thảo, giao kết hợp đồng chặt chẽ, rõ ràng, hạn chế sai sót cũng như là rủi ro pháp lý khi giao dịch.

1. Hợp đồng bắt buộc phải công chứng, chứng thực

Khoản 3 Điều 167 Luật đất đai 2013 quy định: “Hợp đồng chuyển nhượng, tặng cho, thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất phải được công chứng hoặc chứng thực, trừ trường hợp kinh doanh bất động sản quy định tại điểm b khoản này”. Tuy nhiên, với các hợp đồng cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất, hợp đồng chuyển đổi quyền sử dụng đất nông nghiệp; hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất, tài sản gắn liền với đất mà một bên hoặc các bên tham gia giao dịch là tổ chức hoạt động kinh doanh bất động sản thì không bắt buộc, các bên có thể thực hiện công chứng hoặc chứng thực nếu có nhu cầu.

Đối với nhà ở, Khoản 1 Điều 122 Luật nhà ở 2014 quy định: “Trường hợp mua bán, tặng cho, đổi, góp vốn, thế chấp nhà ở, chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở thương mại thì phải thực hiện công chứng, chứng thực hợp đồng, trừ trường hợp quy định tại Khoản 2 Điều này. Riêng trường hợp tổ chức tặng cho nhà tình nghĩa, nhà tình thương; mua bán, cho thuê mua nhà ở thuộc sở hữu nhà nước; mua bán, cho thuê mua nhà ở xã hội, nhà ở phục vụ tái định cư; góp vốn bằng nhà ở mà có một bên là tổ chức; cho thuê, cho mượn, cho ở nhờ, ủy quyền quản lý nhà ở thì không bắt buộc phải công chứng, chứng thực hợp đồng, trừ trường hợp các bên có nhu cầu.

2. Hợp đồng phải đăng ký quyền sở hữu tài sản hoặc đăng ký bảo đảm

Ngoài việc quy định hợp đồng phải được lập thành văn bản có công chứng, chứng thực. Pháp luật còn quy định một số loại hợp đồng còn phải được đăng ký quyền sở hữu tài sản hoặc đăng ký bảo đảm đối với hợp đồng, giao dịch liên quan đến tài sản đó.

Cụ thể, Khoản 1 Điều 95 Luật đất đai 2013 quy định về đăng ký đất đai, nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất như sau: “Đăng ký đất đai là bắt buộc đối với người sử dụng đất và người được giao đất để quản lý; đăng ký quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất thực hiện theo yêu cầu của chủ sở hữu”.

Về đăng ký giao dịch bảo đảm, pháp luật quy định minh thị về vấn đề này tại Nghị định 102/2017 như sau: “Đăng ký biện pháp bảo đảm là việc cơ quan đăng ký ghi vào sổ đăng ký hoặc nhập vào cơ sở dữ liệu về việc bên bảo đảm dùng tài sản để bảo đảm thực hiện nghĩa vụ đối với bên nhận bảo đảm”. Việc đăng ký tài sản có ý nghĩa công bố công khai về tài sản, giao dịch đó đang chịu sự quản lý, kiểm soát, làm chủ của chủ thể đăng ký và có giá trị pháp lý với người thứ ba trong giao dịch.

3. Kết luận

Về nguyên tắc, việc lựa chọn hình thức nào để giao kết hợp đồng do các bên tham gia hợp đồng quyết định trên cơ sở tự do hợp đồng. Tuy vậy, khác với hợp đồng bằng lời nói vốn dĩ không để lại bằng chứng, hợp đồng bằng văn bản có công chứng, chứng thực, đăng ký đảm bảo sự thể hiện rõ ràng ý chí các bên cũng như từng điều khoản hợp đồng mà các bên muốn cam kết. Mặt khác, những hợp đồng, giao dịch được công chứng, chứng thực, đăng ký thì có giá trị về mặt pháp lý đối với các bên và “Hợp đồng, giao dịch được công chứng có giá trị chứng cứ; những tình tiết, sự kiện trong hợp đồng, giao dịch được công chứng không phải chứng minh, trừ trường hợp bị Tòa án tuyên bố là vô hiệu.” (Khoản 3 Điều 5 Luật công chứng 2014).

Trên đây là những nội dung chia sẻ của Công ty Luật HT Legal VN về quy định hợp đồng công chứng, chứng thực, đăng ký. Để được tư vấn rõ hơn về vấn đề này và các vấn đề pháp lý có liên quan, vui lòng liên hệ:

Luật sư Nguyễn Thanh Trung hoặc CÔNG TY LUẬT TNHH HT LEGAL VN

VP1: 37/12 Hẻm 602 Điện Biên Phủ, P.22, quận Bình Thạnh, Tp. Hồ Chí Minh (Bên cạnh UBND phường 22)

VP2: 207B Nguyễn Phúc Chu, P.15, quận Tân Bình, Tp. Hồ Chí Minh 

VP3: Số 5 Ngách 252/115, Phố Tây Sơn, P. Trung Liệt, quận Đống Đa, Tp. Hà Nội

Email: info@htlegalvn.com          Hotline: 09 6161 4040 – 09 4517 4040