“PHÂN LÔ BÁN NỀN” PHÁP LUẬT CÓ CHO PHÉP HAY KHÔNG? (CÔNG TY LUẬT TẠI QUẬN BÌNH THẠNH, TÂN BÌNH TP HỒ CHÍ MINH)
Gần đây đã có rất nhiều dự án của các công ty bất động sản kêu gọi người dân mua đất dưới hình thức phân lô bán nền. Một trong những vụ án liên quan đến việc phân lô bán nền đã làm rung chuyển cộng đồng dân cư là vụ án của công ty Alibaba. Vậy, phân lô bán nền là gì? Pháp luật có quy định gì về việc phân lô bán nền? Hãy cùng Công ty Luật HT Legal VN tìm hiểu qua bài viết sau đây.
Căn cứ pháp lý:
Luật Đất đai 2013;
Dự thảo Luật Đất đai 2023;
Nghị định 01/2017/NĐ-CP ngày 06/01/2017 của Chính phủ sửa đổi, bổ sung một số nghị định quy định chi tiết thi hành luật đất đai;
Nghị định 43/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 của Chính phủ quy định chi tiết thi hành một số điều của Luật Đất đai 2013;
Nghị định 17/2006/NĐ-CP ngày 27/01/2006 của Chính phủ về việc sửa đổi bổ sung Nghị định 181/2004/NĐ-CP hướng dẫn về thi hành Luật Đất đai năm 2003;
Nghị định 181/2004/NĐ-CP ngày 29/10/2004 của Chính phủ về việc hướng dẫn về thi hành Luật Đất đai năm 2003.
Nội dung:
1. Phân lô bán nền là gì?
Phân lô bán nền là một thuật ngữ thường được sử dụng trong lĩnh vực bất động sản. Theo quy định của Luật Đất đai năm 2013, phân lô bán nền là việc tách thửa đất đai để chuyển nhượng cho các cá nhân, tổ chức khác. Tuy nhiên, trên thực tế, việc phân lô bán nền được hiểu là việc các chủ đầu tư tách thửa đất đai trong các dự án đầu tư xây dựng đã được Nhà nước cấp phép để chuyển nhượng quyền sử dụng đất cho các tổ chức, cá nhân để tự xây dựng nhà ở.
2. Quy định pháp luật về phân lô bán nền trước Luật Đất đai 2013
Trước đây, khoản 1 Điều 101 Nghị định 181/2004/NĐ-CP hướng dẫn về thi hành luật đất đai có quy định “không cho phép chuyển nhượng quyền sử dụng đất dưới hình thức bán nền mà chưa xây dựng nhà ở”. Sau đó, Nghị định 17/2006/NĐ-CP sửa đổi bổ sung Nghị định 181/2004/NĐ-CP đã quy định “Đối với các thành phố, thị xã, các khu đô thị mới của các thành phố, thị xã hoặc các khu đô thị mới được quy hoạch phát triển thành thành phố, thị xã, không cho phép chuyển nhượng quyền sử dụng đất cho hộ gia đình, cá nhân dưới hình thức bán nền mà chưa xây dựng nhà ở. Chủ đầu tư được chuyển nhượng quyền sử dụng đất cho tổ chức kinh tế đối với diện tích đất đã hoàn thành việc đầu tư xây dựng đồng bộ hạ tầng theo dự án được xét duyệt hoặc theo dự án thành phần của dự án đầu tư đã được xét duyệt; tổ chức kinh tế nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất phải sử dụng đất đúng mục đích, đúng nội dung xây dựng và tiến độ ghi trong dự án đó;”.
Như vậy, Nghị định 181/2004/NĐ-CP và Nghị định 17/2006/NĐ-CP đã đưa ra các điều kiện để được phân lô bán nền. Pháp luật chỉ cho phép trường hợp chủ đầu tư chuyển nhượng quyền sử dụng đất đối với diện tích đất đã hoàn thành việc đầu tư xây dựng đồng bộ hạ tầng theo dự án đã được xét duyệt hoặc theo dự án thành phần của dự án đã được xét duyệt.
3. Quy định pháp luật về phân lô bán nền từ thời điểm Luật Đất đai 2013 có hiệu lực pháp luật
Luật Đất đai 2013 và Nghị định 43/2014/NĐ-CP quy định chi tiết thi hành một số điều của Luật Đất đai 2013 ra đời và đã có thêm những quy định mới về việc phân lô bán nền. Cụ thể, khoản 2 Điều 41 của Nghị định 43/2014/NĐ-CP quy định : “Chủ đầu tư dự án xây dựng kinh doanh nhà ở để bán hoặc để bán kết hợp cho thuê được chuyển nhượng quyền sử dụng đất dưới hình thức phân lô, bán nền tại các khu vực không nằm trong địa bàn các quận nội thành của các đô thị loại đặc biệt; khu vực có yêu cầu cao về kiến trúc cảnh quan, khu vực trung tâm và xung quanh các công trình là điểm nhấn kiến trúc trong đô thị; mặt tiền các tuyến đường cấp khu vực trở lên và các tuyến đường cảnh quan chính trong đô thị”.
Hiện nay, người sử dụng đất muốn tách thửa đất thì phải đảm bảo các điều kiện được quy định Luật Đất đai 2013 phải đáp ứng các điều kiện như sau:
1. Thửa đất đã được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất; Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.
2. Thửa đất không có tranh chấp hoặc văn bản ngăn chặn giao dịch của cơ quan có thẩm quyền về đất đai đang được cơ quan có thẩm quyền thụ lý giải quyết; thửa đất không có tài sản gắn liền với đất đang bị cơ quan có thẩm quyền kê biên để thực hiện quyết định, bản án có hiệu lực của Tòa án nhân dân.
3. Thửa đất còn trong thời hạn sử dụng đất.
4. Thửa đất chưa có thông báo thu hồi đất của cơ quan có thẩm quyền.
5. Trường hợp thửa đất đang sử dụng vào nhiều mục đích khác nhau, đối với thửa đất có đất ở thì diện tích tối thiểu của loại đất ở trong thửa đất sau khi tách thửa phải đảm bảo quy định về tối thiểu đất ở; đối với thửa đất không có đất ở thì diện tích tối thiểu của từng loại đất sau khi tách thửa phải có ít nhất 01 (một) loại đất đảm bảo diện tích đáp ứng về diện tích đất tối thiểu đối với loại đất đó.
6. Thửa đất thuộc khu vực đã có quy hoạch chi tiết xây dựng, quy hoạch chi tiết đô thị, quy hoạch chi tiết xây dựng điểm dân cư nông thôn đã được cấp thẩm quyền phê duyệt thì các thửa đất hình thành sau khi tách thửa đất, hợp thửa đất phải đảm bảo phù hợp với quy hoạch đó. Trường hợp được cơ quan có thẩm quyền quyết định điều chỉnh quy hoạch thì việc tách thửa đất, hợp thửa đất được thực hiện theo quy hoạch đã được điều chỉnh.
7. Thửa đất không thuộc khu vực bảo tồn đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt danh mục phải bảo tồn theo quy định pháp luật.
– Đối với việc đáp ứng được về hạn mức, diện tích tối thiểu để tách thửa: Theo khoản 31 Điều 2 Nghị định 01/2017/NĐ-CP quy định về diện tích tối thiểu được tách thửa như sau: “Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quy định diện tích tối thiểu được phép tách thửa đối với từng loại đất cho phù hợp với điều kiện cụ thể của địa phương” (quy định tại các Quyết định về tách thửa đất của từng tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương).
Theo đó, các văn bản pháp luật mới đã cho phép việc phân lô bán nền đối với các khu vực không thuộc vào khu vực không được phân lô bán nền (nằm trong địa bàn các quận nội thành của các đô thị loại đặc biệt, khu vực có yêu cầu cao về kiến trúc cảnh quan, khu vực trung tâm…) và đáp ứng điều kiện tách thửa đất.
Theo điểm a, b, c khoản 1 Điều 216 của Dự thảo Luật Đất đai năm 2023 quy định : “Điều kiện chuyển nhượng quyền sử dụng đất trong thực hiện dự án đầu tư xây dựng khu đô thị, khu nhà ở; dự án đầu tư xây dựng kết cấu hạ tầng để chuyển nhượng hoặc cho thuê
1. Việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất trong dự án đầu tư xây dựng khu đô thị, khu nhà ở được thực hiện theo quy định sau đây:
a) Đối với khu vực đô thị và khu vực quy hoạch phát triển đô thị thì chủ đầu tư dự án đầu tư xây dựng khu đô thị, khu nhà ở không được chuyển nhượng quyền sử dụng đất dưới hình thức phân lô;
b) Đối với các trường hợp không thuộc quy định tại điểm a khoản này, Ủy ban nhân dân cấp tỉnh căn cứ vào quy định của Chính phủ về tiêu chí, điều kiện để cho phép chủ đầu tư dự án đầu tư xây dựng khu nhà ở được chuyển nhượng quyền sử dụng đất dưới hình thức phân lô sau khi đã hoàn thành đầu tư xây dựng kết cấu hạ tầng và nghĩa vụ tài chính về đất đai;
c) Đối với các dự án đầu tư xây dựng khu đô thị, khu nhà ở thì được chuyển nhượng quyền sử dụng đất gắn với việc chuyển nhượng toàn bộ hoặc một phần dự án khi đã có Giấy chứng nhận. Người nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất phải thực hiện dự án đầu tư đúng theo tiến độ đã được phê duyệt.”.
Như vậy, hoạt động phân lô bán nền không phải là hoạt động bị pháp luật ngăn cấm. Miễn là các chủ đầu tư đáp ứng đủ các yêu cầu của pháp luật đất đai về điều kiện dự án đầu tư xây dựng kinh doanh nhà ở để bán hoặc để bán kết hợp cho thuê được chuyển nhượng quyền sử dụng đất dưới hình thức phân lô, bán nền thì chủ đầu tư có thể thực hiện hoạt động phân lô bán nền. Người dân cũng cần phải tham khảo kỹ các quy định pháp luật trước khi tiến hành việc mua bán đất dưới hình thức phân lô bán nền để đảm bảo quyền và lợi ích hợp pháp của mình không bị xâm hại.
Trên đây là một số quy định pháp luật về việc phân lô bán nền. Để hiểu thêm về các quy định liên quan đến hoạt động chuyển nhượng quyền sử dụng bất động sản nói riêng và đất đai nói chung, vui lòng liên hệ:
Luật sư Nguyễn Thanh Trung hoặc CÔNG TY LUẬT TNHH HT LEGAL VN
VP1: 37/12 Hẻm 602 Điện Biên Phủ, P.22, quận Bình Thạnh, Tp. Hồ Chí Minh (Bên cạnh UBND phường 22)
VP2: 207B Nguyễn Phúc Chu, P.15, quận Tân Bình, Tp. Hồ Chí Minh
VP3: Số 5 Ngách 252/115, Phố Tây Sơn, P. Trung Liệt, quận Đống Đa, Tp. Hà Nội
Email: info@htlegalvn.com Hotline: 09 6161 4040 – 09 4517 4040