Câu chuyện pháp lý: Mua đất thế chấp tại Ngân hàng, đang thực hiện tiếp hợp đồng tín dụng thì phát hiện thửa đất bị phát mãi để thi hành án do Bên bán nợ tiền cá nhân khác (CÔNG TY LUẬT UY TÍN TẠI THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH, VIỆT NAM)

Câu chuyện pháp lý:

Khách hàng nhờ Luật sư của Công ty Luật TNHH HT Legal VN tư vấn và xử lý vụ việc nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất giấy tay (do đất đang thế chấp trong Ngân hàng), hai bên chỉ giao đất và tài sản trên đất cho bên mua quản lý, sử dụng, còn giấy tờ thì chưa sang tên mà bên mua sẽ thay bên bán tiếp tục thực hiện nghĩa vụ thanh toán nợ gốc, lãi còn lại trong Ngân hàng. Đến khi hoàn tất khoản vay thì bên bán và bên mua sẽ thực hiện việc đăng ký giải chấp và hoàn thành thủ tục đăng bộ sang tên cho bên mua.

Hai năm sau, khi vẫn đang trong quá trình trả nợ, quản lý tài sản như trên thì bên mua được thông tin thửa đất đang bị Cơ quan thi hành án dân sự phát mãi đấu giá để thi hành bản án do cá nhân khác khởi kiện bên Bán do không thực hiện nghĩa vụ trả nợ.

1. Qua tình huống trên, Công ty Luật TNHH HT Legal VN muốn chia sẻ một số quy định pháp lý về giao dịch chuyển nhượng tài sản đang thế chấp tại ngân hàng và rủi ro có thể phát sinh khi giao dịch đất đang thế chấp trong Ngân hàng.

Theo quy định tại Luật Đất đai 2013, điều kiện để thực hiện giao dịch chuyển nhượng quyền sử dụng đất như sau:

- Có Giấy chứng nhận, trừ một số trường hợp khác do pháp luật quy định thì không cần có giấy chứng nhận

- Đất không có tranh chấp;

- Quyền sử dụng đất không bị kê biên để bảo đảm thi hành án;

- Trong thời hạn sử dụng đất;

- Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất phải được công chứng hoặc chứng thực, trừ trường hợp một bên hoặc các bên tham gia giao dịch là tổ chức hoạt động kinh doanh bất động sản;

Sau khi đáp ứng các điều kiện trên cùng một số điều kiện khác (nếu có) tuỳ theo loại giao dịch mà các bên thực hiện, các bên sẽ tiến hành đăng ký tại cơ quan đăng ký đất đai và việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất có hiệu lực kể từ thời điểm đăng ký vào sổ địa chính.

Như vậy, bước đăng ký tại cơ quan đăng ký đất đai mới là bước xác lập sự an toàn pháp lý cho giao dịch chuyển nhượng, khi tranh chấp liên quan đến quyền sử dụng đất xảy ra thì người đứng tên trên giấy chứng nhận luôn có lợi thế hơn.

Trên đây là những điều kiện cơ bản để đảm bảo cho một giao dịch chuyển nhượng quyền sử dụng đất an toàn và được nhà nước, pháp luật công nhận, bảo vệ. Tuy nhiên, thực tế hiện nay các cá nhân, đặc biệt là bên mua khi thực hiện việc mua bán vẫn rất chủ quan, cả tin vì đó là “người thân”, “chỗ quen biết nên rất tin tưởng” hoặc do thấy giao dịch đó “hời” nên bất chấp quy định pháp luật để thực hiện giao dịch “giấy tay”, lập vi bằng hoặc hình thức khác để xác lập giao dịch, đến khi tranh chấp xảy ra thì mới nhận ra những thiếu sót, sai lầm ở những bước đầu.

Ở tình huống nêu trên, “Giấy chứng nhận” đang thế chấp trong Ngân hàng thì đã không thoả ngay điều kiện đầu tiên nêu trên nhưng các bên vẫn tiến hành giao dịch bằng giấy tay. Do đó cũng tìm ẩn những rủi ro vô cùng lớn như: Bên bán “dở chứng” không thực hiện các thủ tục để chuyển nhượng sau khi Bên mua hoàn tất khoản vay hay khi đất đai có tranh chấp với bên khác hoặc với chính Ngân hàng thì không thể chứng minh đây là tài sản mình đã nhận chuyển nhượng hoặc Bên bán nhận tiền nhưng không thanh toán cho Ngân hàng thì Ngân hàng sẽ tiến hành phát mãi, Bên mua có nguy cơ mất trắng và những rủi ro tiềm ẩn khác như bên mua có nghĩa vụ trong một bản án khác và tài sản bị cơ quan thi hành án phát mại thi hành án.

Một phần vụ việc trên xuất phát từ tính chủ quan trong cách ứng xử và tư duy cho rằng giữa người bán và người mua thì coi như gia đình và không hề phát sinh bất kỳ bất đồng hoặc tranh chấp nào, họ lại là người công giáo, quen biết từ lâu nên họ không sợ bên còn lại lật lọng. Đây cũng là một lối suy nghĩ điển hình, sai lầm này là không đáng có vì thực tế cho thấy rủi ro pháp lý không đi từ tích cách mà liên quan trực tiếp đến yếu tố pháp lý, văn bản, giấy tờ. Chúng ta tuân thủ pháp luật, chuẩn chỉnh và dự phòng rủi ro pháp lý thì mới triệt tiêu được tranh chấp pháp lý chứ hoàn toàn không liên quan yếu tố tâm lý, tình cảm ở đây. Tôn trọng và thượng tôn pháp luật cũng là tự trọng với chính bản thân mình và bảo vệ mọi người trong mọi quan hệ xã hội.

2. Pháp luận có cho phép thực hiện giao dịch mua bán tài sản đang thế chấp?

Về nguyên tắc pháp luật dân sự, giao dịch dân sự là sự tự do thoả thuận của các bên miễn không thuộc trường hợp bị cấm theo quy định pháp luật, pháp luật tôn trọng và bao vệ quyền này. Do đó, theo Bộ luật Dân sự 2015 về thế chấp tài sản, bên thế chấp vẫn có quyền được bán tài sản thế chấp nếu được bên nhận thế chấp đồng ý hoặc theo quy định của luật (khoản 3 Điều 321 BLDS 2015). Như vậy, Pháp luật không cấm việc mua bán tài sản đang thế chấp nếu được bên nhận thế chấp (ngân hàng) đồng ý.

Vậy nếu Bên mua vẫn muốn tiến hành những giao dịch mua bán nhà đất đang thế chấp trong ngân hàng thì nên có những phương án hợp lý để bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của mình, yêu cầu bên bán thương lượng với Ngân hàng về giao dịch chuyển nhượng tài sản thế chấp. Thông thường ngân hàng sẽ:

- Yêu cầu bên bán tất toán hết dư nợ gốc, lãi hiện có mới cho chuyển nhượng hoặc

- Các bên có thể thương lượng với ngân hàng để bán nợ cho bên mua (vừa sang tên đăng bộ lại cho bên mua, vừa cho bên mua vay) hoặc

- Các bên tất toán hết nợ, ký hợp đồng chuyển nhượng xong thì ngân hàng cho bên mua vay theo một hợp đồng tín dụng, hợp đồng thế chấp mới (hồ sơ mới) theo đúng quy định pháp luật.

Sau khi đạt được thoả thuận, cả ba bên cần tiến hành ký kết những văn bản cần thiết theo sự thoả thuận giữa các bên và quy định tại Ngân hàng cho vay. Khi đã tuân thủ đầy đủ quy định và thỏa thuận cụ thể như trên thì điều này hoàn toàn phù hợp với quy định pháp luật và an toàn cho bên mua, bên bán và cả ngân hàng.

Đối với tình huống thực tế của khách hàng này, rõ ràng các bên mới chỉ có sự thỏa thuận chuyển nhượng trên thực tế bằng hình thức ký giấy tay, một bên trả tiền mặt một phần, phần còn lại tự nhận dư nợ gốc và thanh toán tiếp tục lãi, gốc cho ngân hàng. Song song đó, bên bán giao quyền chiếm hữu, sử dụng để bên mua trực tiếp quản lý, canh tác và tiếp tục thực hiện nghĩa vụ trả nợ ngân hàng thay cho bên bán.

Xét về góc độ pháp lý, thì quyền sở hữu đối với thửa đất và tài sản gắn liền với đất trên là chưa chuyển đầy đủ cho bên mua và chưa phù hợp quy định pháp luật, bên mua chưa hoàn toàn và chưa thể định đoạt đối với tài sản này.

Phía ngân hàng, cũng chỉ nhân viên ngân hàng biết có giao dịch thực tế này nhưng chưa có bất kỳ văn bản nào của chính ngân hàng đồng ý về kiểu giao dịch như vậy, thực tế không ngân hàng nào đồng ý. Do vậy, khi phát sinh các thông báo, quyết định, bản án của Tòa án, cơ quan thi hành án thì ngân hàng phải tuân thủ thực hiện chứ không thể xem xét giao dịch thực tế giữa bên mua, bên bán như trên.

Rõ ràng một giao dịch ẩn chứa quá nhiều rủi ro như vậy thì không bao giờ nên thực hiện, chưa kể bên mua chưa bao giờ tham vấn Luật sư, Công ty luật uy tín để được tư vấn và xử lý nhằm hạn chế rủi ro, hạn chế thiệt hại như đã xẩy ra với vị khách hàng này.

3. Phương án xử lý trong tình huống trên và lời khuyên từ Luật sư HT Legal VN

Khi các bên chỉ thoả thuận mua bán đất bằng giấy tay, chưa thực hiện việc đăng bộ sang tên, giấy chứng nhận đang thế chấp trong Ngân hàng, nhưng phát hiện đang bị Cơ quan thi hành án phát mãi bán đấu giá để thi hành Bản án giữa Bên bán và một cá nhân khác thì giải quyết như thế nào?

Theo Luật sư HT Legal VN, đây là một tình huống không nên xảy ra, nhưng nếu đã xảy ra thì có mức độ cực kỳ khó vì hồ sơ pháp lý rất yếu, khách hàng chỉ ký giấy mua bán là giấy tay, người bán thì hiện đã đi khỏi nơi cư trú từ lâu nên không thể hỗ trợ chứng minh cho giao dịch mua bán.

Đối với tình huống trên, Luật sư HT Legal VN tập trung mạnh vào việc chứng minh bằng quá trình sử dụng đất trên THỰC TẾ của khách hàng, củng cố và bổ sung bằng các chứng cứ chứng minh sự quản lý, sử dụng của mình như: biên lai đóng tiền điện nước, hoá đơn mua phân bón, hạt giống cây trồng, những người nhân công được thuê để chăm sóc rẫy vườn, các nhân khẩu sinh sống xung quanh, các chứng cứ liên quan thể hiện bên mua đã nhận bàn giao, quản lý thửa đất từ thời điểm ký kết Hợp đồng chuyển nhượng và đầy đủ các chứng cứ liên quan việc ngân hàng có biết sự việc, sao kê đóng tiền gốc, lãi ngân hàng và bất kỳ chứng cứ nào cho thực tế chiếm hữu, sử dụng và quản lý tài sản trên thực tế.

Đối với các vụ việc này, Luật sư HT Legal VN tập trung hướng dẫn, hỗ trợ và đồng hành cùng khách hàng vừa khởi kiện Bên bán tranh chấp đất đai tại Toà án, vừa có đơn kiến nghị/khiếu nại đến Cơ quan thi hành án có thẩm quyền để giải trình về tình trạng pháp lý của thửa đất vì theo quy định pháp luật về Thi hành án hiện hành:

- Điều 75. Giải quyết tranh chấp, yêu cầu hủy giấy tờ, giao dịch liên quan đến tài sản thi hành án

"1. Trường hợp tài sản của người phải thi hành án bị cưỡng chế để thi hành án mà có người khác tranh chấp thì Chấp hành viên thông báo cho đương sự, người có tranh chấp về quyền của họ được khởi kiện tại Tòa án hoặc đề nghị cơ quan có thẩm quyền giải quyết.

Trong thời hạn 30 ngày, kể từ ngày được thông báo hợp lệ mà đương sự, người có tranh chấp khởi kiện tại Tòa án hoặc đề nghị cơ quan có thẩm quyền giải quyết thì việc xử lý tài sản được thực hiện theo quyết định của Tòa án hoặc cơ quan có thẩm quyền…"

- Theo Điều 48 Luật Thi hành án dân sự quy định về Hoãn thi hành án như sau:

"Thủ trưởng cơ quan thi hành án dân sự ra quyết định hoãn thi hành án trong trường hợp sau đây:

d) Tài sản để thi hành án đã được Tòa án thụ lý để giải quyết theo quy định tại Điều 74 và Điều 75 của Luật này; tài sản được kê biên theo Điều 90 của Luật này nhưng sau khi giảm giá theo quy định mà giá trị bằng hoặc thấp hơn chi phí và nghĩa vụ được bảo đảm…"

Như vậy, khi được Toà án thụ lý tranh chấp tài sản thi hành án thì Thủ trưởng cơ quan thi hành án dân sự phải ra quyết định hoãn thi hành á đợi kết quả giải quyết tại Toà án.

Quy định tưởng chừng đơn giản là vậy nhưng trên thực tế, từ thời điểm nộp đơn khởi kiện đến thời điểm Toà án thụ lý có thể kéo dài thậm chí lên đến nhiều tháng. Trong khoảng thời gian chờ Toà án ra Thông báo thụ lý đó thì thủ tục phát mãi có thể đã hoàn tất và tài sản tranh chấp đã bị bán đấu giá cho người trúng đấu giá.

Sự việc trên đã xảy ra đối với Khách hàng của HT Legal VN, họ được biết thông tin bán đấu giá chậm trễ và việc Toà án chưa ra thông báo thụ lý dẫn đến việc cơ quan thi hành án chưa có cơ sở để ra Quyết định hoãn việc thi hành án. Hệ quả là khi toà thụ lý thì tài sản tranh chấp đã được chuyển nhượng cho người mua trúng đấu giá. Phức tạp hơn là khi tranh chấp được giải quyết xong bởi toà thì sẽ bị vướng đối với bên thứ ba này và hướng giải quyết của cơ quan có thẩm quyền sẽ như thế nào?

Có lẽ đây cũng có thể xem là một bất cập trong quy định pháp luật, quy trình thực thi pháp luật và không có gì đảm bảo rằng sau khi Tòa án thụ lý thì mọi chuyện sẽ hoàn toàn thuận lợi cho bên bán, thậm chí việc giải quyết một vụ án thường không ngắn sẽ gây ảnh hưởng đến khách hàng và quá trình xử lý hậu quả pháp lý.

Với pháp luật về thi hành án, cũng xảy ra nhiều bất cập, thậm chí là “tiêu cực” như vấn đề cần lưu ý khi xác minh tài sản để thi hành án, chấp hành viên của Cơ quan thi hành án phải làm đúng trách nhiệm, nghĩa vụ xác minh nguồn gốc, pháp lý và thực tế quản lý, sử dụng tài để làm cơ sở thực hiện việc thi hành án, đảm bảo không làm phát sinh tranh chấp cho người có quyền lợi liên quan đến việc thi hành án. Trong vụ việc này, chấp hành viên có dấu hiệu không làm đúng trách nhiệm, không xác minh thực tế, không thông báo kịp thời cho người dân để thực hiện quyền khởi kiện và họ cũng không lắng nghe ý kiến trình bày của người mua.

Tất nhiên, người dân có quyền khiếu nại, khởi kiện và yêu cầu bồi thường thiệt hại nếu chứng minh được lỗi từ phía cơ quan Thi hành án và theo Điều 10 Luật Thi hành án hiện hành: “Cơ quan, tổ chức và cá nhân vi phạm quy định của Luật này mà gây thiệt hại thì phải bồi thường theo quy định của pháp luật.”.

Luật sư Nguyễn Thanh Trung và Công ty Luật TNHH HT Legal VN chuyên tư vấn về lĩnh vực thi hành án dân sự, hành chính và tranh chấp hợp đồng tín dụng, thế chấp, chúng tôi đã phải rất nỗ lực để giảm thiểu tối đa thiệt hại và rủi ro pháp lý cho khách hàng của mình đối với vụ việc này. Một giao dịch đúng ra không nên xảy ra, nhưng khi đã hình thành thì điều chúng ta cần là hành động ngay, đối mặt để xử lý thế nào cho đúng pháp luật và bảo vệ được tối đa quyền, lợi ích hợp pháp của mình.

Thông qua bài viết trên, HT Legal VN muốn chia sẽ đến quý khách hàng những câu chuyện pháp lý phức tạp, những tình huống và rủi ro pháp lý mà chúng ta có thể phải đối mặt, nếu không trang bị cho mình kiến thức về pháp luật vững vàng hoặc cẩn trọng thì thiệt hại, rủi ro hoàn toàn có thể xẩy ra. Qua đó cũng nêu ra những phương án dự phòng pháp lý, phương thức xử lý khi có tranh chấp xảy ra, cách phòng tránh rủi ro ngay từ những bước đầu. Cảm ơn Quý khách hàng đã quan tâm, theo dõi những chia sẻ của chúng tôi.

Hân hạnh đón tiếp quý khách hàng theo địa chỉ sau:

Luật sư Nguyễn Thanh Trung hoặc CÔNG TY LUẬT TNHH HT LEGAL VN

VP1: 37/12 Hẻm 602 Điện Biên Phủ, P.22, quận Bình Thạnh, Tp. Hồ Chí Minh (Bên cạnh UBND phường 22)

VP2: 207B Nguyễn Phúc Chu, P.15, quận Tân Bình, Tp. Hồ Chí Minh 

VP3: Số 5 Ngách 252/115, Phố Tây Sơn, P. Trung Liệt, quận Đống Đa, Tp. Hà Nội

Email: info@htlegalvn.com              Hotline: 09 6161 4040 – 09 4517 4040