“BỎ KHUNG GIÁ ĐẤT” TỪ GÓC NHÌN PHÁP LÝ (CÔNG TY LUẬT TẠI QUẬN BÌNH THẠNH, TÂN BÌNH TP. HỒ CHÍ MINH)

“BỎ KHUNG GIÁ ĐẤT” TỪ GÓC NHÌN PHÁP LÝ (CÔNG TY LUẬT TẠI QUẬN BÌNH THẠNH, TÂN BÌNH TP. HỒ CHÍ MINH)

Ngày 29/08/2022 Thủ tướng chính phủ ban hành Chỉ thị số 13/CT-TTg về một số giải pháp thúc đẩy thị trường bất động sản phát triển an toàn, lành mạnh, bền vững. Chỉ thị được đưa ra sau một loạt những hạn chế bất cập trong việc quản lý đất đai, trong đó có thể kể đến giá nhà đất cao hơn rất nhiều so với thu nhập của người dân, tình trạng thất thu thuế chuyển nhượng bất động sản, phân lô tách thửa tràn lan từ vùng quê hẻo lánh cho đến thành thị, cơ sở dữ liệu thông tin về thị trường bất động sản chưa đồng bộ, đầy đủ, thiếu tin cậy, thiếu minh bạch.

Nhằm khắc phục những tồn tại, bất cập nêu trên và tiếp tục thúc đẩy thị trường bất động sản phát triển an toàn, lành mạnh, bền vững trong thời gian tới, Thủ tướng Chính phủ yêu cầu: Rà soát các quy định của pháp luật để giải quyết các vấn đề trước mắt cũng như lâu dài theo hướng xây dựng công cụ chính sách lành mạnh, phù hợp, hiệu quả để bảo đảm liên thông, an toàn, chắc chắn giữa các thị trường vốn với thị trường bất động sản, đa dạng hóa nguồn vốn cho thị trường bất động sản; đẩy mạnh phân cấp, phân quyền cho các cấp, nghiên cứu kỹ lưỡng, đề xuất thí điểm cơ chế chính sách tạo động lực, xung lực mới cho phát triển thị trường.

Để triển khai chỉ thị này, Bộ Tài nguyên và môi trường đã phối hợp với Bộ Tài chính, Bộ Tư pháp nghiên cứu, rà soát, sửa đổi các quy định của pháp luật hiện hành liên quan đến việc đấu giá quyền sử dụng đất (pháp luật về đấu giá, pháp luật về đất đai, pháp luật về quản lý thuế) bảo đảm thống nhất và phù hợp với tình hình thực tế tại địa phương. Một trong những điểm đáng chú ý trong dự thảo Luật đất đai lần này là  việc “Bỏ khung giá đất” sau 30 năm áp dụng chuyển sang xác định giá đất phù hợp với giá phổ biến trên thị trường.

Như vậy, việc bỏ khung giá đất sẽ có tác động như thế nào?

- Về mặt tích cực:

Thứ nhất: UBND cấp tỉnh xây dựng và trình HĐND cùng cấp thông qua bảng giá đất, hệ số điều chỉnh biến động giá trước khi ban hành. Bảng giá đất sẽ được xây dựng định kỳ hàng năm và công bố vào ngày 1/1 của năm. Trong thời gian thực hiện, khi giá đất phổ biến trên thị trường có biến động, UBND cấp tỉnh điều chỉnh bảng giá đất cho phù hợp, giao quyền quyết định giá đất cho địa phương và cơ quan tham mưu đảm bảo giá đất được điều chỉnh kịp thời sát với giá thị trường. Việc điều chỉnh giá đất theo kịp giá thị trường trước mắt tránh được tình trạng thất thu thuế của nhà nước trong các giao dịch bất động sản;

Thứ hai: Chủ trương giao đất cho thuê đất chủ yếu thông qua đấu giá đất, đấu thầu dự án có sử dụng đất theo cơ chế thị trường nhưng sẽ có cơ chế để doanh nghiệp vừa và nhỏ, siêu nhỏ thuận lợi trong việc tiếp cận đất làm mặt bằng trong sản xuất kinh doanh. Điều này cho thấy rõ sự công khai minh bạch phân phối nguồn lực xã hội tạo sự công bằng, hạn chế tình trạng “móc nối”, thất thoát tài sản nhà nước;

Thứ ba: Tuy giá đất sẽ tăng hơn so với khi áp dụng khung giá đất nhưng không ảnh hưởng lớn đến giá cho các nhà đầu tư đang thuê hiện nay, đặc biệt là khu vực nhà ở xã hội, nhà ở của sinh viên nhà nước vẫn có chính sách không thu tiền;

Thứ tư: Bảng giá đất được xây dựng trên cơ chế thị trường đồng nghĩa với việc thu tiền sử dụng đất, tiền thuê đất sẽ tăng trong thời gian tới, theo đó dự thảo Luật đất đai có định hướng trích ít nhất 10% tiền sử dụng đất, tiền thuê đất thu được vào Quỹ phát triển đất của địa phương giải quyết vấn đề bồi thường thực hiện dự án trên địa bàn.

- Về mặt hạn chế:

Thứ nhất: Giá đất trên thị trường có xu hướng thay đổi liên tục trong khi cơ chế làm việc của các cơ quan nhà nước chưa kịp thay đổi theo để Ban hành bảng giá sát với thị trường sẽ tạo nên sự thiếu công bằng khi áp dụng. Điều này đòi hỏi các bộ phận chuyên môn phải làm việc liên tục để ban hành bảng giá phù hợp với tình hình phát triển của thị trường;

Thứ hai: Mức thuế suất đánh vào thu nhập từ việc chuyển nhượng bất động sản hiện nay còn rất cao, với tình hình giá đất tăng trong thời gian tới sẽ làm ảnh hưởng đến thị trường bất động sản. Với tốc độ phát triển dự án bất động sản hiện nay, giá đầu ra của các sản phẩm bất động sản sẽ tăng vọt trước nay đã khó tiếp cận với người có thu nhập trung bình, thấp nay càng khó tiếp cận hơn nên không tránh khỏi tình trạng dự án ma làm lãng phí nguồn tài nguyên, quy hoạch địa phương bị “manh mún”.

Từ những mặt tích cực và hạn chế nêu trên, chúng ta không chỉ nên dừng lại ở mặt sửa đổi luật đất đai mà các pháp luật có liên quan như thuế, ngân hàng cũng phải có sự đồng bộ mới đem lại hiệu quả thật sự mong muốn.

CÔNG TY LUẬT TNHH HT LEGAL VN

VP1 : 207B Nguyễn Phúc Chu, Phường 15, Quận Tân Bình, TP. HCM

VP2 : 37/12 Hẻm 602 Điện Biên Phủ, Phường 22, Quận Bình Thạnh, TP. HCM

Hotline : 09 6161 4040 – 09 4517 4040                      Email : info@htlegalvn.com