Cập nhật quy định mới về nhà chung cư

Cập nhật quy định mới về nhà chung cư:

Chung cư đang trở thành xu hướng định cư của người dân đặc biệt tại các thành phố lớn như Tp. Hồ Chí Minh và Hà Nội, những tiện ích và thoải mái đi kèm lối sống hiện đại khiến cho càng ngày càng thu hút cư dân đến sống, tuy nhiên bên cạnh đó vẫn tồn tại rất nhiều điều còn tiêu cực và bất cập.

Tất nhiên bên cạnh những yếu tố bất cập hoặc phát sinh các tranh chấp thì về mặt chủ quan, mỗi cư dân phải biết trang bị cho mình những hiểu biết, kiến thức khi ở nhà chung cư.

Bộ Xây dựng ban hành Thông tư số 06/2019/TT-BXD ngày 31/10/2019 sửa đổi, bổ sung một số điều của các Thông tư liên quan đến quản lý, sử dụng nhà chung cư. Thông tư có hiệu lực từ ngày 01/01/2020.

Theo đó, trên cơ sở quy định của Thông tư số 06/2019/TT-BXD ngày 31/10/2019 và Thông tư số 02/2016/TT-BXD ngày 15 tháng 02 năm 2016, trong phạm vi bài viết này, HT Legal VN muốn đề cập đến 03 vấn đề cơ bản nhất mà chúng ta cần đặc biệt chú ý:

• Hội nghị nhà chung cư;
• Đơn vị quản lý vận hành nhà chung cư;
• Kinh phí bảo trì chung cư.

1. Hội nghị nhà chung cư:

Thông tư số 06/2019/TT-BXD ngày 31/10/2019 quy định, hội nghị nhà chung cư lần đầu phải được tổ chức trong thời hạn 12 tháng, kể từ ngày nhà chung cư đó được bàn giao đưa vào sử dụng và có tối thiểu 50% số căn hộ đã được bàn giao cho người mua, thuê mua (không bao gồm số căn hộ mà chủ đầu tư giữ lại không bán hoặc chưa bán, chưa cho thuê mua). Đây là giải pháp nhằm gỡ khó cho việc tổ chức hội nghị nhà chung cư để bầu ban quản trị. Bởi hiện nay, nhiều tòa chung cư không thể tiến hành được hội nghị do không đủ số lượng dân đến ở theo quy định hiện hành.

Trường hợp quá thời hạn quy định trên mà tòa nhà chung cư chưa có đủ 50% số căn hộ được bàn giao thì hội nghị nhà chung cư được tổ chức ngay khi có đủ 50% số căn hộ được bàn giao.

Đối với hội nghị nhà chung cư lần đầu thì số lượng người tham dự cuộc họp phải có tối thiểu 50% đại diện chủ sở hữu căn hộ đã nhận bàn giao tham dự.

Trường hợp không đủ số người tham dự, chủ đầu tư hoặc đại diện chủ sở hữu căn hộ có văn bản đề nghị UBND cấp phường, xã nơi có nhà chung cư tổ chức hội nghị nhà chung cư.

Quyền biểu quyết tại hội nghị nhà chung cư được tính theo diện tích sở hữu riêng của chủ sở hữu căn hộ, chủ sở hữu phần diện tích riêng khác trong nhà chung cư theo nguyên tắc 1m2 diện tích sở hữu riêng tương đương với 1 phiếu biểu quyết.

Đối với việc thành lập Ban quản trị, nếu chủ đầu tư cố ý trì hoãn, chây ỳ thì chính quyền địa phương sẽ đứng ra làm thay.

2. Đơn vị quản lý vận hành nhà chung cư:

Đối với trường hợp nhà chung cư không có thang máy thì Hội nghị nhà chung cư tự quyết định việc quản lý vận hành theo cách thức: tự quản hoặc thuê đơn vị có đủ điều kiện về chức năng, năng lực thực hiện quản lý vận hành.

Trường hợp nhà chung cư có thang máy mà chủ đầu tư có đủ điều kiện về chức năng, năng lực theo quy định tại Khoản 2 Điều 105 của Luật Nhà ở và có nhu cầu tham gia quản lý vận hành thì Ban quản trị nhà chung cư và chủ đầu tư thương thảo để chủ đầu tư tiếp tục ký hợp đồng dịch vụ quản lý vận hành nhà chung cư.

Mỗi tòa nhà chung cư chỉ có 01 đơn vị quản lý vận hành để quản lý vận hành phần sở hữu chung của tòa nhà.

Trường hợp nhà chung cư có thang máy mà chủ đầu tư không có chức năng, năng lực hoặc có đủ chức năng, năng lực theo quy định tại Khoản 2 Điều 105 của Luật Nhà ở nhưng không tham gia quản lý vận hành hoặc chủ đầu tư tham gia quản lý vận hành nhưng không đáp ứng được các yêu cầu theo thỏa thuận trong hợp đồng dịch vụ thì hội nghị nhà chung cư quyết định lựa chọn đơn vị khác có đủ điều kiện về chức năng, năng lực theo quy định để thực hiện quản lý vận hành.

Thông tư số 06/2019/TT-BXD ngày 31/10/2019 cũng quy định rõ, mỗi tòa nhà chung cư chỉ có 01 đơn vị quản lý vận hành để quản lý vận hành phần sở hữu chung của tòa nhà. Đối với cụm nhà chung cư thì có thể có một đơn vị quản lý vận hành chung hoặc có nhiều đơn vị để thực hiện quản lý vận hành riêng cho từng tòa nhà theo quyết định của hội nghị cụm nhà chung cư.

Trường hợp mỗi tòa nhà trong cụm có một đơn vị quản lý vận hành riêng thì Ban quản trị cụm nhà chung cư thống nhất với các đơn vị quản lý vận hành để thực hiện quản lý vận hành các công trình, hệ thống kỹ thuật dùng chung cho cụm nhà chung cư.

3. Về phí bảo trì chung cư:

Thông tư số 06/2019/TT-BXD ngày 31/10/2019 quy định, sau khi hội nghị nhà chung cư tiến hành bầu ban quản trị (có quyết định công nhận của UBND cấp xã hoặc huyện), ban quản trị mới có trách nhiệm lập tài khoản hoạt động để quản lý kinh phí bảo trì theo quy định. Trong đó, chủ tài khoản tiền gửi kinh phí bảo trì đối với nhà chung cư có mục đích để ở có thể do một hoặc nhiều thành viên ban quản trị đứng tên đồng chủ tài khoản.

Chủ tài khoản tiền gửi kinh phí bảo trì đối với nhà chung cư có mục đích sử dụng hỗn hợp có tối thiểu là 3 thành viên ban quản trị đứng tên đồng chủ tài khoản, số lượng thành viên tối đa do hội nghị nhà chung cư quyết định. Các thành viên tham gia đồng chủ tài khoản này phải có ít nhất 1 đại diện chủ sở hữu khu căn hộ, 1 đại diện chủ sở hữu diện tích khác (nếu có), 1 đại diện chủ đầu tư (nếu có) và một số thành viên khác do hội nghị nhà chung cư quyết định (nếu có).

Định kỳ 06 tháng thông báo công khai trên bảng tin của nhà chung cư về các khoản chi tiêu tiền gửi kinh phí bảo trì (nếu có).

Kỳ hạn gửi tiền và việc đứng tên đồng chủ tài khoản tiền gửi kinh phí bảo trì quy định tại khoản này được quy định trong quy chế thu, chi tài chính của ban quản trị nhà chung cư do hội nghị nhà chung cư thông qua.

Đối với quyết định chi tiêu quỹ bảo trì phần sở hữu chung của nhà chung cư có nhiều chủ sở hữu thì thực hiện biểu quyết theo quy định. Trường hợp Ban quản trị tòa nhà chung cư quyết định việc bảo trì phần sở hữu chung của tòa nhà chung cư thì phải có tối thiểu 75% tổng số thành viên ban quản trị đồng ý.

Ban quản trị nhà chung cư phải thông báo công khai tại hội nghị nhà chung cư thông tin về tài khoản tiền gửi kinh phí bảo trì đã lập, không được thay đổi tài khoản này và định kỳ 06 tháng thông báo công khai trên bảng tin của nhà chung cư về các khoản chi tiêu tiền gửi kinh phí bảo trì (nếu có). Việc sử dụng kinh phí bảo trì phần sở hữu chung của nhà chung cư được thực hiện theo đúng quy định của Luật Nhà ở, và phải có sổ sách, hóa đơn, chứng từ theo quy định để theo dõi, quản lý.

Quy định này được kỳ vọng sẽ là một trong những giải pháp chấn chỉnh hoạt động sử dụng kinh phí bảo trì chung cư một cách công khai, minh bạch, tránh chiếm dụng phí bảo trì mà không có khả năng thu hồi như hiện nay.

Trường hợp mỗi tòa nhà trong cụm có một đơn vị quản lý vận hành riêng thì Ban quản trị cụm nhà chung cư thống nhất với các đơn vị quản lý vận hành để thực hiện quản lý vận hành các công trình, hệ thống kỹ thuật dùng chung cho cụm nhà chung cư.

Công ty Luật TNHH HT Legal VN - Hotline: 09 6161 4040 – 09 4517 4040