CHÍNH QUYỀN ĐỊA PHƯƠNG CÓ ĐƯỢC QUYỀN HẠN CHẾ VIỆC TÁCH THỬA ĐẤT NÔNG NGHIỆP KHÔNG? (CÔNG TY LUẬT UY TÍN TẠI QUẬN BÌNH THẠNH, TÂN BÌNH TP. HỒ CHÍ MINH)

Việc thực hiện tách thửa hiện nay đang là vấn đề quan tâm của không ít người dân ở một số địa phương, phụ thuộc vào quỹ đất của từng địa phương mà có phương án quy định riêng về điều kiện và quy trình khác nhau.

I. Căn cứ pháp lý: Luật đất đai 2013 (sửa đổi, bổ sung 2018)

II. Nội dung:

1. Khái niệm Tách thửa đất

Đầu tiên, trước khi hiểu khái niệm Tách thửa đất thì chúng ta cần hiểu thửa đất là gì? Theo Luật đất đai 2013 có quy định về khái niệm “Thửa đất” như sau: “Thửa đất là phần diện tích đất được giới hạn bởi ranh giới xác định trên thực địa hoặc được mô tả trên hồ sơ”. Theo đó, Tách thửa đất được hiểu là quy trình phân chia quyền sử dụng đất từ người đứng tên trong sổ đỏ cho một hoặc nhiều cá nhân khác hoặc theo quy định hiện hành, Tách thửa đất là quy trình phân quyền sở hữu đất từ một người đứng tên, chịu trách nhiệm sang cho một hoặc nhiều người khác nhau.

2. Đất nông nghiệp có tách thửa được không?

a. Quy định chung của pháp luật về tách thửa đất

Để được tách thửa đất thì phải đáp ứng các điều kiện cơ bản như sau: (theo quy định tại khoản 1 điều 188 Luật đất đai 2013).

- Có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.

- Đất không có tranh chấp.

- Quyền sử dụng đất không bị kê biên để đảm bảo thi hành án.

- Đất còn trong thời hạn sử dụng đất.

Ngoài ra, thửa đất còn phải đáp ứng điều kiện về diện tích và kích thước tối thiểu để được tách thửa theo quy định của Ủy ban nhân dân các tỉnh, thành.

b. Quy định của pháp luật về tách thửa đất nông nghiệp

Theo Luật đất đai hiện hành và các Văn bản pháp luật có liên quan khác, chỉ có quy định chung về việc tách thửa đất mà chưa có quy định cụ thể nào về việc không cho tách thửa đất nông nghiệp. Vì vậy, có thể hiểu rằng việc tách thửa đất nông nghiệp hiện nay không bị cấm và người có quyền sử dụng đất nông nghiệp hoàn toàn có quyền thực hiện thủ tục tách thửa đất nếu đất đó đáp ứng được các quy định chung của pháp luật về việc tách thửa đất và điều kiện riêng của từng địa phương về việc tách thửa đất nông nghiệp.

3. Thực trạng đất nông nghiệp ở tỉnh Lâm Đ không cho phép tách thửa.

a. Diện tích đất tối thiểu được tách thửa đối với đất nông nghiệp tại tỉnh Lâm Đ

Về diện tích tối thiểu để tách thửa, khoản 2 Điều 143 Luật Đất đai 2013 quy định như sau:

“Căn cứ vào quỹ đất của địa phương và quy hoạch phát triển nông thôn đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt, UBND cấp tỉnh quy định hạn mức đất giao cho mỗi hộ gia đình, cá nhân để làm nhà ở tại nông thôn; diện tích tối thiểu được tách thửa đối với đất ở phù hợp với điều kiện và tập quán tại địa phương”.

Ngoài ra, khoản 31 Điều 2 Nghị định 01/2017/NĐ-CP cũng quy định:

“UBND cấp tỉnh quy định diện tích tối thiểu được phép tách thửa đối với từng loại đất cho phù hợp với điều kiện cụ thể của địa phương”.

Đối với thửa đất nông nghiệp thuộc quy hoạch là đất nông nghiệp diện tích tối thiểu để được tách thửa là 500 m² tại khu vực nông thôn, 1000 m² tại khu vực nông thôn. Ngoài ra, đất tiếp giáp với đường giao thông thì phải đáp ứng kích thước cạnh tiếp giáp đường > 10 m. theo quy định khoản 4 điều 4 Quyết định 40/2021-QĐ-UBND tỉnh Lâm Đ.

b. Việc UBND tỉnh Lâm Đ ban hành quyết định tạm ngưng tách thửa đối với đất nông nghiệp là có hợp lí không?

- Hiện tại pháp luật hiện hành không có quy định cấm tách thửa đất nông nghiệp nếu như đáp ứng được các điều kiện theo quy định của pháp luật, tuy nhiên tại Lâm Đ việc này đang bị tạm ngưng không thời hạn, điều này ảnh hưởng đến đời sống của người dân địa phương. Nhiều bà con địa phương đã lên tiếng phản ánh gay gắt về vấn đề này, thậm chí kêu cứu vì ảnh hưởng đến vấn đề sống còn còn nhiều bà con tại đây. Người dân vẫn không thể làm thủ tục để tách thửa được. Người dân họ không kinh doanh nhưng họ có đất muốn tách để bán, để giải quyết khó khăn cho gia đình thì đó là lí do chính đáng cần phải tạo điều kiện tối đa cho họ.

- Ngày 5-7-2022, UBND tỉnh Lâm Đ có văn bản 4911. Theo văn bản này, đa phần cá nhân vẫn không thể tách thửa đất nông nghiệp của mình. Nếu muốn phải lập hợp tác xã, công ty và thửa đất muốn tách phải lập dự án, lập quy hoạch để trình phê duyệt.

- Đại diện người phát ngôn UBND tỉnh Lâm Đ cho biết tỉnh đã có nhiều phương án rà soát nhằm ngăn chặn việc phân lô tách thửa kinh doanh bất động sản trái quy định. Việc hạn chế tách thửa đất nông nghiệp tại địa phương vẫn chưa có thời hạn cụ thể.  

- Tuy nhiên, sau ngày 27-3, UBND tỉnh Lâm Đ ban hành thêm văn bản 1952 để điều chỉnh vấn đề trên. Cụ thể, UBND tỉnh Lâm Đ cho phép tách thửa đất nông nghiệp trở lại. Nhưng thực tế văn bản trên cũng không giải quyết được vấn đề đang tồn tại nêu trên vì ngoài đáp ứng điều kiện diện tích tối thiểu được tách thửa ra, khu vực tách thửa phải tiếp giáp mặt đường (bề rộng tiếp giáp tối thiểu 10m). Điều đáng nói, ở văn bản điều chỉnh lần này, có ràng buộc hai điều kiện “tách thửa đất nhỏ lẻ” và “không kinh doanh bất động sản”. Điều này gây khó khăn cho các cơ quan trong việc xác định trường hợp nào tách thửa nhỏ lẻ và trường hợp nào là không kinh doanh bất động sản.

Công ty Luật TNHH HT Legal VN tự hào là Công ty Luật chuyên nghiệp và uy tín trong lĩnh vực tư vấn pháp lý bất động sản và xử lý các tranh chấp liên quan đến quyền sử dụng đất và nhà ở. Chúng tôi rất vinh dự và sẵn sàng đại diện pháp lý cho Quý khách hàng trong các vấn đề pháp lý liên quan lĩnh vực này. Nếu có nhu cầu tư vấn, vui lòng liên hệ:

CÔNG TY LUẬT TNHH HT LEGAL VN

VP1: 37/12 Hẻm 602 Điện Biên Phủ, P.22, quận Bình Thạnh, Tp. Hồ Chí Minh (Bên cạnh UBND phường 22)

VP2: 207B Nguyễn Phúc Chu, P.15, quận Tân Bình, Tp. Hồ Chí Minh

Email: info@htlegalvn.com         Hotline: 09 6161 4040 – 09 4517 4040