KỸ NĂNG XỬ LÝ TÌNH HUỐNG XÂY DỰNG NHÀ LẤN SANG ĐẤT NHÀ NGƯỜI KHÁC (CÔNG TY LUẬT UY TÍN TẠI BÌNH THẠNH, TÂN BÌNH TP. HỒ CHÍ MINH)

Việc tranh chấp giữa các bất động sản liền kề không phải là vấn đề hiếm gặp. Một trong các nguyên nhân dẫn đến tranh chấp là hành vi xây dựng lấn đất. Vậy khi bản thân rơi vào tình huống này cần xử lý như thế nào? Hãy cùng HT Legal VN tìm ra phương án giải quyết nhé!

Cơ sở pháp lý

- Luật đất đai 2013;

- Thông tư số 25/2014/TT-BTNMT quy định về bản đồ địa chính;

- Bộ luật Tố tụng dân sự 2015;

- Bộ luật Hình sự 2015 sửa đổi, bổ sung 2017.

1. Quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất

1.1. Quyền của người sử dụng đất

Căn cứ theo Điều 166 Luật Đất đai 2013 thì người sử dụng đất có những quyền như sau:

- Được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.

- Hưởng thành quả lao động, kết quả đầu tư trên đất.

- Hưởng các lợi ích do công trình của Nhà nước phục vụ việc bảo vệ, cải tạo đất nông nghiệp.

- Được Nhà nước hướng dẫn và giúp đỡ trong việc cải tạo, bồi bổ đất nông nghiệp.

- Được Nhà nước bảo hộ khi người khác xâm phạm quyền, lợi ích hợp pháp về đất đai của mình.

- Được bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất theo quy định của Luật này.

- Khiếu nại, tố cáo, khởi kiện về những hành vi vi phạm quyền sử dụng đất hợp pháp của mình và những hành vi khác vi phạm pháp luật về đất đai.

1.2. Nghĩa vụ của người sử dụng đất

Nghĩa vụ chung của người sử dụng đất được quy định tại Điều 170 Luật Đất đai 2013:

- Sử dụng đất đúng mục đích, đúng ranh giới thửa đất, đúng quy định về sử dụng độ sâu trong lòng đất và chiều cao trên không, bảo vệ các công trình công cộng trong lòng đất và tuân theo các quy định khác của pháp luật có liên quan.

- Thực hiện kê khai đăng ký đất đai; làm đầy đủ thủ tục khi chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất; thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật.

- Thực hiện nghĩa vụ tài chính theo quy định của pháp luật.

- Thực hiện các biện pháp bảo vệ đất.

- Tuân theo các quy định về bảo vệ môi trường, không làm tổn hại đến lợi ích hợp pháp của người sử dụng đất có liên quan.

- Tuân theo các quy định của pháp luật về việc tìm thấy vật trong lòng đất.

- Giao lại đất khi Nhà nước có quyết định thu hồi đất, khi hết thời hạn sử dụng đất mà không được cơ quan nhà nước có thẩm quyền gia hạn sử dụng.

Như vậy, người sử dụng đất có quyền bảo vệ diện tích đất sở hữu theo ranh giới và không làm xâm phạm quyền của người sử dụng đất khác. Cho nên việc xây dựng nhà lấn sang phần đất của người khác là vi phạm pháp luật.

2. Hướng giải quyết khi phát sinh tranh chấp

Khi phát sinh tranh chấp do bị nhà hàng xóm xâm phạm quyền đối với diện tích đất sử dụng, chúng ta có những hướng xử lý theo mức độ vụ việc:

2.1. Áp dụng phương pháp hòa giải

Căn cứ theo Điều 202 Luật Đất đai 2013 quy định về hòa giải tranh chấp đất đai:

“- Nhà nước khuyến khích các bên tranh chấp đất đai tự hòa giải hoặc giải quyết tranh chấp đất đai thông qua hòa giải ở cơ sở.

-  Tranh chấp đất đai mà các bên tranh chấp không hòa giải được thì gửi đơn đến Ủy ban nhân dân cấp xã nơi có đất tranh chấp để hòa giải.

- Chủ tịch Ủy ban nhân dân cấp xã có trách nhiệm tổ chức việc hòa giải tranh chấp đất đai tại địa phương mình; trong quá trình tổ chức thực hiện phải phối hợp với Ủy ban Mặt trận Tổ quốc Việt Nam cấp xã và các tổ chức thành viên của Mặt trận, các tổ chức xã hội khác. Thủ tục hòa giải tranh chấp đất đai tại Ủy ban nhân cấp xã được thực hiện trong thời hạn không quá 45 ngày, kể từ ngày nhận được đơn yêu cầu giải quyết tranh chấp đất đai.

- Việc hòa giải phải được lập thành biên bản có chữ ký của các bên và có xác nhận hòa giải thành hoặc hòa giải không thành của Ủy ban nhân dân cấp xã. Biên bản hòa giải được gửi đến các bên tranh chấp, lưu tại Ủy ban nhân dân cấp xã nơi có đất tranh chấp.

- Đối với trường hợp hòa giải thành mà có thay đổi hiện trạng về ranh giới, người sử dụng đất thì Ủy ban nhân dân cấp xã gửi biên bản hòa giải đến Phòng Tài nguyên và Môi trường đối với trường hợp tranh chấp đất đai giữa hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư với nhau; gửi đến Sở Tài nguyên và Môi trường đối với các trường hợp khác.”

Khi phát hiện nhà hàng xóm có hành vi xây dựng lấn chiếm đất thuộc quyền sử dụng của mình, chúng ta có quyền tự thương lượng hoặc yêu cầu cơ quan có thẩm quyền tại địa phương đế hòa giải. Trong thời gian hòa giải, người bị xâm phạm quyền được đề nghị cơ quan có thẩm quyền ra quyết định tạm dừng thi công, xây dựng trái phép.

2.2. Khởi kiện

Nếu việc hòa giải không thành thì chúng ta có quyền tiến hành khởi kiện tại Tòa án nhân dân có thẩm quyền (Điều 203 Luật đất đai 2013) nhằm bảo vệ quyền của bản thân theo Khoản 7 Điều 166 Luật Đất đai 2013. Trường hợp khởi kiện được xem là phương án cuối cùng để giải quyết tranh chấp.

Trong trường hợp xảy ra tranh chấp do hiện tượng “chồng lấn” thì việc xác định ranh giới thửa đất theo Điểm 1.2, Khoản 1, Điều 11 Thông tư số 25/2014/TT-BTNMT ngày 19/5/2014 của Bộ Tài nguyên và Môi trường quy định về bản đồ địa chính: "Ranh giới thửa đất được xác định theo hiện trạng đang sử dụng, quản lý và chỉnh lý theo kết quả cấp Giấy chứng nhận, bản án của tòa án có hiệu lực thi hành, kết quả giải quyết tranh chấp của cấp có thẩm quyền, các quyết định hành chính của cấp có thẩm quyền có liên quan đến ranh giới thửa đất".

2.3. Một số lưu ý khi xử lý tình huống

Tuy hành vi xây dựng lấn chiếm của hàng xóm là trái pháp luật nhưng không vì thế mà chúng ta cũng xử lý sự việc một cách trái pháp luật. Khi xảy ra tranh chấp ranh giới đất, một số người sử dụng đất vì để bảo vệ quyền của mình mà bản thân bị truy cứu trách nhiệm hình sự như Tội gây rối trật tự công cộng (Điều 318), Tội cố ý gây thương tích hoặc gây tổn hại cho sức khỏe của người khác (Điều 134), thậm chí là Tội giết người (Điều 123 Bộ luật Hình sự 2015 sửa đổi, bổ sung 2017).

Dù trong tình huống nào, chúng ta cũng  cần sự bình tĩnh để xử lý vấn đề một cách hiệu quả, tránh “giận quá mất khôn” rơi vào tù tội vì hành vi trái pháp luật của người khác. Hãy để pháp luật bảo vệ chúng ta!

Trên đây là bài chia sẻ cách xử lý tình huống khi chủ đất bên cạnh có hành vi xây dựng lấn chiếm sang nhà mình của HT Legal VN. Nếu Quý khách hàng có nhu cầu xử lý tranh chấp tương tự như trên hoặc các vấn đề pháp lý khác vui lòng liên hệ:

CÔNG TY LUẬT TNHH HT LEGAL VN

VP1: 37/12 Hẻm 602 Điện Biên Phủ, P.22, quận Bình Thạnh, Tp. Hồ Chí Minh (Bên cạnh UBND phường 22)

VP2: 207B Nguyễn Phúc Chu, P.15, quận Tân Bình, Tp. Hồ Chí Minh

Email: info@htlegalvn.com         Hotline: 09 6161 4040 – 09 0161 4040