QUYỀN ĐỐI VỚI BẤT ĐỘNG SẢN LIỀN KỀ (CÔNG TY LUẬT UY TÍN TẠI QUẬN BÌNH THẠNH, TÂN BÌNH THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH)

Trong mối quan hệ làng xóm dù ở bất cứ thời điểm nào (hiện tại hoặc quá khứ) hay địa điểm nào (thành thị hoặc nông thôn) thì cũng sẽ xảy ra trường hợp cần nhờ đến khu dân cư xung quanh cho phép được thoát nước mưa hoặc nước thải, mắc dây điện hoặc mở lối đi ra đường lớn. Pháp luật cũng có những quy định phù hợp để công dân có cơ sở pháp lý thực hiện những quyền lợi này.

Công ty Luật TNHH HT Legal VN xin phép chia sẻ bài viết về quyền với bất động sản liền kề cho Quý khách hàng tham khảo.

- Cơ sở pháp lý:

Bộ luật Dân sự năm 2015.

- Nội dung:

1. Quyền đối với bất động sản liền kề là gì?

Điều 245 Bộ luật Dân sự 2015 quy định: “Quyền đối với bất động sản liền kề là quyền được thực hiện trên một bất động sản (gọi là bất động sản chịu hưởng quyền) nhằm phục vụ cho việc khai thác một bất động sản khác thuộc quyền sở hữu của người khác (gọi là bất động sản hưởng quyền)”

Ví dụ: Nhà ở bị bao bọc bởi 04 bất động sản khác liền kề và cần một lối đi để ra đường lớn. Một trong 04 bất động sản nhường một phần đất để làm lối đi này. Bất động sản nhường đất được gọi là bất động sản chịu hưởng quyền và nhà ở bị bao bọc được gọi là bất động sản hưởng quyền.

2. Căn cứ xác lập quyền đối với bất động sản liền kề là gì?

Điều 246 Bộ luật Dân sự 2015 quy định: “Quyền đối với bất động sản liền kề được xác lập do địa thế tự nhiên, theo quy định của luật, theo thỏa thuận hoặc theo di chúc.”  Cụ thể:

• Xác lập do địa thế tự nhiên:

Đặc điểm của địa thế tự nhiên dễ thấy nhất đó là nước ở chỗ đất cao sẽ phải chảy qua vùng đất. Chẳng hạn như, một bất động sản nằm trên sườn núi, bị vây bọc bởi 4 bốn bất động sản khác xung quanh ở các phía trên dưới, trái, phải và bị vây bọc nên bất động sản ở giữa không có đường thoát nước. Lúc này, một quyền đối với bất động sản liền kề trong việc để thoát nước ra sẽ là hợp lý nếu nó được xác lập với chủ sở hữu của bất động sản nằm ở dưới vì thuận theo địa thế tự nhiên của dòng chảy là từ cao xuống thấp

• Xác lập theo quy định của luật:  

Theo quy định tại Điều 247 Bộ luật Dân sự năm 2015: “Quyền đối với bất động sản liền kề có hiệu lực đối với mọi cá nhân, pháp nhân và được chuyển giao khi bất động sản được chuyển giao”, tức là khi một bất động sản được chuyển giao mà chủ cũ đang có quyền đối với bất động sản liền kề thì quyền đó sẽ được chuyển giao sang chủ mới cùng với sự chuyển giao của bất động sản, ở đây, quyền đối với bất động sản liền kề của chủ đất mới là quyền được xác lập trực tiếp từ quy định của pháp luật.

• Xác lập theo thỏa thuận:

Do nhu cầu cá nhân mà các chủ thể có thể thỏa thuận với nhau về việc xác lập một quyền đối với bất động sản liền kề cho một bên chủ thể, sự thỏa thuận này phải dựa trên cơ sở tự nguyện, không trái pháp luật và đạo đức xã hội.

Ví dụ: A là chủ sở hữu một bất động sản bị vây bọc và theo quy định của pháp luật thì B là chủ sở hữu bất động sản liền kề sẽ phải mở một lối đi qua bất động sản của mình cho A. A có quyền yêu cầu vấn đề này, nhưng việc lối đi ra đó được mở ở đâu, mở như thế nào, bên trái, bên phải, ở giữa, đi thẳng, đi vòng…thì A không có quyền buộc B phải đáp ứng theo yêu cầu của mình. Chính vì vậy, việc mở một lối đi thuận tiện và cân bằng về mặt lợi ích nhất vẫn là sự thỏa thuận giữa các bên.

• Xác lập theo di chúc:

Khi một người có quyền đối với bất động sản liền kề thì hoàn toàn có thể “truyền lại” quyền đó cho người thừa kế mảnh đất của mình để thuận tiện cho họ trong việc sử dụng đất sau này, cũng là tránh những tranh chấp có thể xảy ra với chủ sở hữu bất động sản liền kề khi người đó chết.  

3. Quyền đối với bất động sản liền kề được áp dụng trong trường hợp nào?

Quyền đối với bất động sản liền kề được áp dụng đối với các trường hợp chính đáng và cấp thiết, bao gồm: (i) Cấp thoát nước qua bất động sản liền kề; (ii) Tưới tiêu nước trong canh tác; (iii) Lối đi qua; (iv) Mắc đường dây tải điện, thông tin liên lạc qua bất động sản khác.

- Đối với việc cấp thoát nước qua bất động sản liền kề: Theo điều 252 Bộ luật Dân sự năm 2015 quy định: “Trường hợp do vị trí tự nhiên của bất động sản mà việc cấp, thoát nước buộc phải qua một bất động sản khác thì chủ sở hữu bất động sản có nước chảy qua phải dành một lối cấp, thoát nước thích hợp, không được cản trở hoặc ngăn chặn dòng nước chảy.”

- Theo điều 250, 251, 252 Bộ luật Dân sự 2015, điều kiện đối với lối cấp, thoát nước:

• Đối với đường dẫn nước mưa, lắp đặt đường dẫn nước mưa từ mái nhà, công trình xây dựng của mình không được chảy xuống bất động sản của chủ sở hữu bất động sản liền kề
• Đối với đường dẫn nước thải, làm cống ngầm hoặc rãnh thoát nước để đưa nước thải ra nơi quy định, sao cho nước thải không chảy tràn sang bất động sản của chủ sở hữu bất động sản liền kề, ra đường công cộng hoặc nơi sinh hoạt công cộng
• Phải hạn chế đến mức thấp nhất thiệt hại cho chủ sở hữu bất động sản có nước chảy qua khi lắp đặt đường dẫn nước; nếu gây thiệt hại thì phải bồi thường. Trường hợp nước tự nhiên chảy từ vị trí cao xuống vị trí thấp mà gây thiệt hại cho chủ sở hữu bất động sản có nước chảy qua thì người sử dụng lối cấp, thoát nước không phải bồi thường thiệt hại.

- Đối với việc tưới tiêu nước trong canh tác: Điều 253 Bộ luật Dân sự 2015 quy định: “Người có quyền sử dụng đất canh tác khi có nhu cầu về tưới nước, tiêu nước, có quyền yêu cầu những người sử dụng đất xung quanh để cho mình một lối dẫn nước thích hợp, thuận tiện cho việc tưới, tiêu; người được yêu cầu có nghĩa vụ đáp ứng yêu cầu đó; nếu người sử dụng lối dẫn nước gây thiệt hại cho người sử dụng đất xung quanh thì phải bồi thường.”

- Đối với lối đi qua: Khoản 1 điều 254 Bộ luật Dân sự 2015 quy định: “Chủ sở hữu có bất động sản bị vây bọc bởi các bất động sản của các chủ sở hữu khác mà không có hoặc không đủ lối đi ra đường công cộng, có quyền yêu cầu chủ sở hữu bất động sản vây bọc dành cho mình một lối đi hợp lý trên phần đất của họ.”

Theo khoản 1, 2 điều 2254 Bộ luật Dân sự 2015, điều kiện đối với lối đi qua: Vị trí, giới hạn chiều dài, chiều rộng, chiều cao của lối đi do các bên thỏa thuận, bảo đảm thuận tiện và hợp lý nhất cho việc đi lại và ít gây phiền hà cho các bên, có tính đến đặc điểm cụ thể của địa điểm, lợi ích của bất động sản bị vây bọc và thiệt hại gây ra là ít nhất cho bất động sản có mở lối đi.

- Chủ sở hữu bất động sản hưởng quyền về lối đi qua phải đền bù cho chủ sở hữu bất động sản chịu hưởng quyền, trừ trường hợp có thỏa thuận khác.

- Đối với việc mắc đường dây tải điện, thông tin liên lạc qua bất động sản khác

Điều 255 Bộ luật Dân sự 2015 quy định: “Chủ sở hữu bất động sản có quyền mắc đường dây tải điện, thông tin liên lạc qua bất động sản của các chủ sở hữu khác một cách hợp lý, nhưng phải bảo đảm an toàn và thuận tiện cho các chủ sở hữu đó; nếu gây thiệt hại thì phải bồi thường.”

4. Khi nào quyền đối với bất động sản liền kề chấm dứt?

Theo điều 256 Bộ luật Dân sự 2015 quy định chấm dứt quyền đối với bất động sản liền kề trong các trường hợp sau đây:

- Bất động sản hưởng quyền và bất động sản chịu hưởng quyền thuộc quyền sở hữu của một người.

Trường hợp bất động sản hưởng quyền và bất động sản chịu hưởng quyền thuộc sở hữu của cùng một người thì không thể đặt ra vấn đề chủ sở hữu của bất động sản này có quyền yêu cầu chủ sở hữu của bất động sản kia về việc phải đề ra một lối đi hay một đường dẫn nước.. bởi hai chủ sở hữu đó là một.

Có thể có nhiều lý do cho việc một chủ sở hữu nắm giữ hai bất động sản nằm liền kề nhau: (i) Được Nhà nước cấp hai thửa đất; (ii) Thửa đất đầu tiên có là thửa đất bị vây bọc bên trong, sau đó họ mua thêm thửa đất vây bọc bên ngoài của người khác; (iii) Thửa đất đầu tiên có là thửa đất vây bọc bên ngoài, sau đó họ mua thêm thửa đất bị vây bọc bên trong của người khác.

- Việc sử dụng, khai thác bất động sản không còn làm phát sinh nhu cầu hưởng quyền.

Quyền đối với bất động sản liền kề được phát sinh dựa trên đặc tính tự nhiên của hai thửa đất, nhưng bên cạnh đó vẫn phải phụ thuộc nhu cầu của các chủ thể là họ có cần hay không. Chẳng hạn như: anh A có một mảnh vườn nhỏ nằm trong khu dân cư và bị vây bọc bởi các bất động sản khác ở xung quanh dẫn đến việc không có đường dẫn nước ra vào phục vụ cho việc canh tác, trong khi anh A đang có nhu cầu về đường dẫn nước để phục vụ việc canh tác. Theo quy định tại Điều 253 “Quyền về tưới nước, tiêu nước trong canh tác”, chủ của mảnh vườn là anh A sẽ được hưởng quyền đối với bất động sản liền kề để dẫn nước qua phục vụ cho việc tưới tiêu. Tuy nhiên, sau đó anh A làm thủ tục xin phép chuyển mục đích sử dụng đất từ đất nông nghiệp sang đất ở và đã được cơ quan nhà nước đồng ý, thì lúc này nhu cầu của anh A về một đường dẫn nước tưới tiêu là không còn nữa. Vì vậy, chủ sở hữu bất động sản liền kề cũng không còn cần phải để ra một đường dẫn nước theo như quy định tại Điều 253.

- Theo thỏa thuận của các bên.

- Theo nguyên tắc chung của pháp luật dân sự, các chủ thể đều có quyền thỏa thuận trong việc tạo lập, thay đổi hay chấm dứt quyền và nghĩa vụ dân sự, nhưng không được trái pháp luật và đạo đức xã hội. Nếu quyền đối với bất động sản liền kề đã được thiết lập theo thỏa thuận hay theo quy định của pháp luật thì các bên trong quan hệ về sử dụng hạn chế bất động sản liền kề đều có thỏa thuận chấm dứt quan hệ đó. Các bên có thể thỏa thuận chấm dứt quyền đối với bất động sản liền kề, đồng thời giải quyết các hậu quả pháp lý của việc chấm dứt đó.

- Trường hợp khác theo quy định của luật.

Ngoài các căn cứ trên, quyền đối với tài sản có thể chấm dứt theo quy định của pháp luật, có thể thông qua một bản án, quyết định có hiệu lực pháp luật của Toà án, cơ quan nhà nước có thẩm quyền khác.

Công ty Luật TNHH HT Legal VN tự hào là Công ty Luật chuyên nghiệp và uy tín. Chúng tôi tự tin và hoàn toàn có thể cung cấp dịch vụ tư vấn, đại diện thực hiện thủ tục hành chính, xử lý tranh chấp tại các cấp Tòa án, Trọng tài. Nếu có nhu cầu tư vấn, vui lòng liên hệ:

CÔNG TY LUẬT TNHH HT LEGAL VN

VP1: 37/12 Hẻm 602 Điện Biên Phủ, P.22, quận Bình Thạnh, Tp. Hồ Chí Minh (Bên cạnh UBND phường 22)

VP2: 207B Nguyễn Phúc Chu, P.15, quận Tân Bình, Tp. Hồ Chí Minh

Email: info@htlegalvn.com Hotline: 09 6161 4040 – 09 4517 4040