SỰ KHÁC BIỆT CỦA CÁC TRANH CHẤP LIÊN QUAN ĐẾN QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT (CÔNG TY LUẬT TẠI QUẬN BÌNH THẠNH, TÂN BÌNH TP HỒ CHÍ MINH)

Hiện nay, hầu hết những tranh chấp liên quan đến tài sản có giá trị lớn và phức tạp đều liên quan đến Bất động sản, trong đó có Quyền sử dụng đất. Quá trình xử lý vụ việc trên thực tế và bằng trải nghiệm của mình, Công ty Luật HT Legal VN nhận thấy có nhiều loại tranh chấp về quyền sử dụng đất, nhưng về cơ bản được phân thành 03 loại tranh chấp sau:

Thứ nhất: Tranh chấp về quyền sử dụng đất, nói dễ hiểu là tranh chấp ai là người có quyền sử dụng đất, ai là chủ của diện tích đất tranh chấp.

Thứ hai: Tranh chấp các giao dịch về quyền sử dụng đất, ví dụ: Chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, tặng cho, thế chấp, bảo lãnh, góp vốn bằng quyền sử dụng đất (bản chất là tranh chấp về hợp đồng).

Thứ ba: Tranh chấp chia tài sản chung của hộ gia đình, vợ chồng; tranh chấp di sản thừa kế là quyền sử dụng nhà đất (tranh chấp phân chia tài sản trong gia đình).

Tất cả đều là tranh chấp liên quan đến quyền sử dụng đất, tuy nhiên Pháp luật dân sự và đất đai qua các thời kỳ lại quy định đối với các loại tranh chấp này hoàn toàn khác nhau từ thời hiệu khởi kiện, thẩm quyền Tòa án, căn cứ pháp luật đến quy trình, thủ tục giải quyết cũng khác nhau.

Điều kiện tiền đề để khởi kiện tại Tòa án:

Theo quy định tại Điều 203 của Luật đất đai năm 2013 thì:

“Điều 203. Thẩm quyền giải quyết tranh chấp đất đai

Tranh chấp đất đai đã được hòa giải tại Ủy ban nhân dân cấp xã mà không thành thì được giải quyết như sau:

1. Tranh chấp đất đai mà đương sự có Giấy chứng nhận hoặc có một trong các loại giấy tờ quy định tại Điều 100 của Luật này và tranh chấp về tài sản gắn liền với đất thì do Tòa án nhân dân giải quyết;

2. Tranh chấp đất đai mà đương sự không có Giấy chứng nhận hoặc không có một trong các loại giấy tờ quy định tại Điều 100 của Luật này thì đương sự chỉ được lựa chọn một trong hai hình thức giải quyết tranh chấp đất đai theo quy định sau đây:

a) Nộp đơn yêu cầu giải quyết tranh chấp tại Ủy ban nhân dân cấp có thẩm quyền theo quy định tại khoản 3 Điều này;

b) Khởi kiện tại Tòa án nhân dân có thẩm quyền theo quy định của pháp luật về tố tụng dân sự;

3. Trường hợp đương sự lựa chọn giải quyết tranh chấp tại Ủy ban nhân dân cấp có thẩm quyền thì việc giải quyết tranh chấp đất đai được thực hiện như sau:

a) Trường hợp tranh chấp giữa hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư với nhau thì Chủ tịch Ủy ban nhân dân cấp huyện giải quyết; nếu không đồng ý với quyết định giải quyết thì có quyền khiếu nại đến Chủ tịch Ủy ban nhân dân cấp tỉnh hoặc khởi kiện tại Tòa án nhân dân theo quy định của pháp luật về tố tụng hành chính;

b) Trường hợp tranh chấp mà một bên tranh chấp là tổ chức, cơ sở tôn giáo, người Việt Nam định cư ở nước ngoài, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài thì Chủ tịch Ủy ban nhân dân cấp tỉnh giải quyết; nếu không đồng ý với quyết định giải quyết thì có quyền khiếu nại đến Bộ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường hoặc khởi kiện tại Tòa án nhân dân theo quy định của pháp luật về tố tụng hành chính;

4. Người có thẩm quyền giải quyết tranh chấp đất đai tại khoản 3 Điều này phải ra quyết định giải quyết tranh chấp. Quyết định giải quyết tranh chấp có hiệu lực thi hành phải được các bên tranh chấp nghiêm chỉnh chấp hành. Trường hợp các bên không chấp hành sẽ bị cưỡng chế thi hành.”

Không phải tất cả các tranh chấp quyền sử dụng đất đều phải qua hòa giải tại cơ sở mới được khởi kiện tại Tòa án. Trong 3 loại tranh chấp kể trên chỉ có loại thứ nhất (tranh chấp ai là người có quyền sử dụng đất) thì thủ tục hòa giải tại cơ sở là điều kiện bắt buộc để Tòa án thụ lý vụ án, còn tranh chấp các giao dịch về quyền sử dụng đất và tranh chấp chia thừa kế là tài sản gắn liền với đất như nhà ở hoặc chia tài sản chung vợ chồng không bắt buộc phải hòa giải tại cơ sở trước khi khởi kiện tại Tòa án.

Về thời hiệu khởi kiện:

Theo khoản 3 Điều 155 của Bộ luật dân sự 2015 quy định: “Không áp dụng thời hiệu khởi kiện

Thời hiệu khởi kiện không áp dụng trong trường hợp sau đây:

1. Yêu cầu bảo vệ quyền nhân thân không gắn với tài sản;

2. Yêu cầu bảo vệ quyền sở hữu, trừ trường hợp Bộ luật này, luật khác có liên quan quy định khác;

3. Tranh chấp về quyền sử dụng đất theo quy định của Luật đất đai;”

Như vậy, loại tranh chấp ai là người sử dụng đất không hạn chế về thời hiệu khởi kiện vụ án dân sự.

Theo Điều 429 của Bộ luật dân sự 2015 quy định: “Thời hiệu khởi kiện để yêu cầu Tòa án giải quyết tranh chấp hợp đồng là 03 năm, kể từ ngày người có quyền yêu cầu biết hoặc phải biết quyền và lợi ích hợp pháp của mình bị xâm phạm.”

Đối chiếu quy định trên thì tranh chấp các giao dịch về quyền sử dụng đất như: Chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, tặng cho, thế chấp, bảo lãnh, góp vốn bằng quyền sử dụng đất, cớ thời hiệu khởi kiện là 03 năm kể từ ngày chủ thể tham gia quan hệ đất đai bị xâm phạm.

Theo quy định tại Điều 623 của Bộ luật dân sự 2015 quy định:

“1. Thời hiệu để người thừa kế yêu cầu chia di sản là 30 năm đối với bất động sản, 10 năm đối với động sản, kể từ thời điểm mở thừa kế. Hết thời hạn này thì di sản thuộc về người thừa kế đang quản lý di sản đó. Trường hợp không có người thừa kế đang quản lý di sản thì di sản được giải quyết như sau:

a) Di sản thuộc quyền sở hữu của người đang chiếm hữu theo quy định tại Điều 236 của Bộ luật này;

b) Di sản thuộc về Nhà nước, nếu không có người chiếm hữu quy định tại điểm a khoản này.

2. Thời hiệu để người thừa kế yêu cầu xác nhận quyền thừa kế của mình hoặc bác bỏ quyền thừa kế của người khác là 10 năm, kể từ thời điểm mở thừa kế.”

Do đó, tranh chấp thừa kế quyền sử dụng đất phân chia thừa kế quyền sử dụng đất là 30 năm, xác định quyền thừa kế quyền sử dụng đất của mình hoặc bác bỏ quyền thừa kế quyền sử dụng đất của người khác là 10 năm kể từ thời điểm mở thừa kế.

Những văn bản pháp luật thông dụng liên quan để giải quyết tranh chấp đất đai:

Có rất nhiều các văn bản pháp luật quy định về việc quản lý và sử dụng đất do đặc điểm lịch sử cũng như sự thay đổi của pháp luật nước ta. Vì vậy, muốn tìm kiếm văn bản để áp dụng giải quyết tranh chấp quyền sử dụng đất thì phải nắm vững Pháp luật đất đai qua các thời kỳ. Cụ thể, chúng ta có thể phân chia văn bản pháp luật về đất đai theo các giai đoạn sau: 1. Giai đoạn Luật đất đai năm 1987; 2. Giai đoạn Luật đất đai năm 1993 và Bộ luật dân sư năm 1995; 3. Giai đoạn Luật đất đai năm 2003 và Bộ luật dân sự năm 2005; 3. Giai đoạn Luật đất đai năm 2013 và Bộ luật dân sự 2015.

Vì pháp luật đất đai trải qua nhiều giai đoạn và mỗi giai đoạn có nhiều văn bản hướng dẫn khác nhau. Khi gặp vụ việc xảy ra ở mốc thời điểm nào thì áp dụng văn bản pháp luật nội dung của giải đoạn tương ứng, ví dụ với 01 vụ án tranh chấp về quyền sử dụng đất xảy ra ở giai đoạn hiện nay thì cần nghiên cứu những văn bản sau:

Bộ luật dân sự 2015 và Luật đất đai năm 2013.

Nghị định 43/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 của Chính phủ quy định chi tiết thi hành một số điều của Luật Đất đai.

Nghị định 47/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 của Chính phủ quy định về bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất.

Nghị định 102/2014/NĐ-CP ngày 10/11/2014của Chính phủ về việc xử phạt vi phạm hành chính trong lĩnh vực đất đai.

Nghị định 01/2017/NĐ-CP ngày 06/01/2017 của Chính phủ về việc sửa đổi, bổ sung một số Nghị định quy định chi tiết thi hành Luật Đất đai.

Tùy từng hồ sơ, tính chất từng vụ việc và quy định pháp luật từng thời kỳ để giải quyết các tranh chấp quyền sử dụng đất vốn rất phức tạp về mọi khía cạnh.

Mọi thông tin chi tiết xin liên hệ:

CÔNG TY LUẬT TNHH HT LEGAL VN

VP1: 207B Nguyễn Phúc Chu, P.15, quận Tân Bình, Tp. Hồ Chí Minh

VP2: 37/12 hẻm 602 Điện Biên Phủ, P.22, quận Bình Thạnh, Tp. Hồ Chí Minh (Cạnh UBND phường 22).

Email: info@htlegalvn.com         Hotline: 09 6161 4040 - 09 4517 4040